ÍTENS BÁSICOS QUE COMPÕEM A AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL.

Preços dos Imóveis

Na prática, o valor de um imóvel é expresso basicamente pela multiplicação de sua área útil pelo preço do metro quadrado definido pelo mercado imobiliário para a região onde ele está situado.
Com mais precisão, chega-se à composição do valor de um imóvel novo pelo custo do terreno e da obra, pela área que ocupa, por sua destinação e por suas qualidades, em que se incluem a localização, a construção, o acabamento e as benfeitorias. A tudo isso se soma, claro, o ganho de quem o construiu e vendeu.
Em geral, o "custo" da área útil (a quantidade de metros quadrados apenas da unidade habitacional, sem contar as áreas comuns, como elevadores, hall social e lazer) é a informação que interessa na hora da compra. Isso apesar de, obviamente, o custo de todos aqueles equipamentos estar incluído "no pacote". Mesmo porque não é possível adquirir um apartamento sem que se leve de quebra para casa também a área comum.

Valor venal e de mercado

Todo imóvel tem um valor venal (valor de venda), definido por tabelas de avaliação das prefeituras elaboradas por engenheiros. É fácil saber o valor venal atribuído a um imóvel: basta olhar, por exemplo, na folha de rosto do carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, em uns municípios; Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, em outros). O valor venal serve de base para o cálculo desse imposto municipal e, no momento da transferência de propriedade, para o cálculo do imposto de transmissão e das taxas e dos ganhos dos cartórios.
O valor venal deveria refletir aquelas características que levam inicialmente à composição do preço, mas em geral não é isso que acontece: o que prevalece na compra e venda de um imóvel é o valor de mercado, que reflete diretamente a realidade --o jogo dinâmico da oferta e da procura, a especulação imobiliária.

Valorização e depreciação.

Passa o tempo, e a casa, o apartamento ou o terreno que eram muito valorizados podem perder o valor por uma série de motivos: o mau uso, a falta de conservação ou o fato de o próprio lugar que ocupam ter sofrido degradação socioeconômica e não mais atrair o interesse das pessoas. É a depreciação.
Ao contrário, outro lugar pode ter sido revitalizado, ou de novos empreendimentos, investimentos privados ou públicos, ou por melhoramentos urbanísticos e arquitetônicos. É a valorização. É um ciclo eterno.

O que compõe o preço

• Localização: uma mesma rua pode ter pontos com características bem diversas e até opostas.
• Construção: o tipo de material empregado na obra e no acabamento ajuda a compor o preço.
• Idade: imóveis mais antigos costumam sofrer uma depreciação maior do que os novos, da mesma maneira que ocorre com os automóveis.
• Benfeitorias: reformas e ampliações projetadas por bons arquitetos que utilizem material de qualidade elevam naturalmente o valor do imóvel, ao contrário, por exemplo, de uma divisória feita sem bom planejamento e com sobras de outras reformas.
• Movimento do mercado: uma área que era cheia de atrativos, tanto econômicos quanto sociais, pode decair aos poucos, por causa da falta de investimentos em melhorias, por não despertar mais o interesse do público, porque a população não se renovou, porque a qualidade dos estabelecimentos que serviam o bairro se deteriorou etc. 
  O movimento de mercado contrário --oferta de qualidade e procura em alta-- e o empenho de grupos ou da comunidade local pode provocar a vitalização ou revitalização de uma localidade.
  A flutuação de preços é típica do mercado imobiliário. Quem trabalha com imóveis, é analista ou investidor no setor vê essa realidade dia a dia. Um bom indicador é o sobe-e-desce do preço médio do metro quadrado residencial e comercial, que ainda não recuperou os valores dos primeiros sete anos da última década.

Fonte: google

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DECRETO SUSPENDE EMISSÃO DE ALVARÁS EM CAMPINAS.

Restrição vale para obras de grandes empreendimentos, que precisam de estudos específicos.

A concessão de alvarás de aprovação e execução e a análise de viabilidade técnica de grandes empreendimentos em Campinas estão suspensos. Decreto publicado no Diário Oficial do Município pelo prefeito Pedro Serafim (PDT) determina a suspensão de análise e emissão de alvarás para todos os casos que necessitam de estudos próprios e valerá até que seja instituído o Grupo de Análise de Projetos Específicos (Gape), previsto para ocorrer em duas semanas. 

A decisão vai paralisar a análise de cerca de 40 estudos que tramitam na Administração e atingirão investimentos em conjuntos habitacionais agrupados verticalmente em um ou mais blocos ou grandes empreendimentos de comércio e serviço. Esses estudos são feitos pela Prefeitura e estão a cargo da Coordenadoria de Uso do Solo (CSU), da Secretaria de Urbanismo, informa o diretor do Departamento de Uso e Ocupação do Solo (Duos), Clóvis Martini. Eles dizem respeito, por exemplo, à comprovação de viabilidade técnica para o abastecimento de água e esgotamento sanitário na área onde o empreendimento será instalado, fornecida pela Sociedade de Abastecimento de Água e Saneamento S.A. (Sanasa). 

Também exige estudo da capacidade viária, comprovada pela Empresa Municipal de Desenvolvimento de Campinas (Emdec), para atender à nova demanda de tráfego a ser gerada pelo empreendimento. O grupo a ser criado, envolvendo várias áreas da Prefeitura, será responsável pela análise. O secretário de Urbanismo, Luiz Yabiku, explicou que a decisão de suspender temporariamente o trâmite para novos empreendimentos foi tomada pela necessidade de dar transparência aos atos administrativos relativos às análises e aprovação dos estudos. Como as análises e emissões de pareceres envolvem técnicos de diversas secretarias e autarquias e é preciso restabelecer regramento à tramitação dos procedimentos administrativos, disse, optou-se pelo decreto. 

A instituição do grupo de análise foi uma exigência do Ministério Público (MP) e faz parte do Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta (TCAC) assinado pela Prefeitura, pela empresa MRV e pelo promotor de Habitação e Urbanismo, Valcir Kobori, para permitir a liberação de empreendimentos embargados por irregularidades na aprovação. A Goldfarb, com empreendimentos embargados, ainda não assinou o TCAC. O termo previu uma série de mudanças nas aprovações de empreendimentos a partir de medidas de transição adotadas até que toda a legislação urbanística seja revisada e aperfeiçoada. O MP tem preocupação com a concentração de unidades habitacionais de interesse social (Ehis). A lei diz que essas unidades devem ocupar lotes com área máxima de 10 mil metros quadrados. 

Fonte: rac

  

**10 DICAS PARA NÃO TER PROBLEMAS NA HORA DO FINANCIAMENTO.

O sonho da casa própria leva milhões de pessoas todos os anos a buscar financiamento, mas a realização deste sonho pode trazer muitas dores de cabeça. Cobranças de taxas inadequadas, taxa de abertura de crédito perdida se o crédito não for aprovado, vendas casadas e outros inúmeros problemas levam a muitas reclamações durante o ano todo. Para evitá-los, o melhor a fazer é estar bem informado.

Então confira as dicas e financie o seu imóvel sem problemas:

1- Escolha a modalidade de financiamento mais adequada para o seu perfil: financiamento bancário, consórcio, financiamento direto com a construtora;

2- Simule e analise o valor das primeiras às últimas prestações do financiamento em diversas instituições;

3- Faça as contas: analise qual é a sua reserva financeira, proveniente de FGTS ou outros investimentos, que possam servir para dar como entrada no imóvel; coloque em uma planilha todas as suas despesas principais e veja com o quanto você pode se comprometer para pagar as parcelas; 

4- Esteja ciente das exigências para obter crédito junto ao banco: a pessoa não pode apresentar restrições cadastrais em seu nome, e o valor da prestação mensal não pode ultrapassar 30% sobre o valor do salário líquido disponível, ou seja, após descontadas outras despesas fixas e/ou empréstimos. O ideal é aprovar o crédito antes de assinar o contrato de compra do imóvel;

5- Analise com um consultor de confiança os termos que desconhece no contrato;

6- Esteja atento à documentação necessária, tanto do imóvel, quanto do comprador e do vendedor;

7- Programe-se financeiramente para pagar as taxas extras: as despesas com cartório para escritura e registro, giram em torno de 2% a 3% do valor do imóvel. Além disso, há o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 2% sob o valor total, dependendo do município;

8- Esteja ciente e seguro de que tem condições financeiras para assumir as prestações no prazo determinado. A inadimplência pode levar à perda do bem e de todo o valor investido nele;

9- Lembre-se: quanto maior é o prazo para quitar o financiamento, maior será a incidência de juros e o valor final pago pelo imóvel, portanto, utilize o FGTS ou outras reservas financeiras para abater a dívida ao longo dos anos;

10- Prepare-se para imprevistos: pense na estabilidade do emprego e verifique se, em caso da perda da ocupação, terá auxílio desemprego ou outra fonte de renda para quitar as parcelas.

Fonte: Marketing&Publicidade

PORQUE MUITOS CORRETORES DE IMÓVEIS NÃO VENDEM NOS PLANTÕES.

Corretor de Imóveis, uma profissão promissora em nosso país, que se encontra em desenvolvimento e crescimento econômico acelerado. Mas a maneira como algumas empresas, principalmente as grandes construtoras e incorporadoras, vem tratando seus corretores e principalmente estagiários, gera grande desconfiança a quem começa a carreira no mercado imobiliário.

Muitos corretores começam sua carreira em stands e lançamentos, com uma grande expectativa de vender vários imóveis e ganhar dinheiro. Porém, para muitos, a realidade não é nada agradável.

Estava atualizando meu perfil no facebook quando uma corretora me pediu algumas dicas, pois não estava vendendo à muito tempo; então expliquei que ela devia divulgar seus imóveis para atrair os clientes e que, hoje, existem varias ferramentas e sites grátis onde é possível divulgar seus imóveis sem gastar nada, até ai tudo bem.

Mas para minha surpresa a corretora falou que no plantão onde ela trabalha, de uma grande incorporadora, é bloqueada para os corretores a internet e o celular, e o que, eles são obrigados a fazer, é entregar panfletos na avenida e esperar o cliente vir, ou seja, transformada em entregadora de panfletos. Perguntei se o gerente fazia o mesmo e ela falou claro que não ele fica no plantão.

Resolvi compartilhar a dica que dei para essa corretora, pois pode ser útil para outros profissionais que também não estão vendendo e acham que o problema está neles, e não nas empresas, que exploram muitos corretores em um plantão, muitas vezes nos finais de semana, enquanto uma meia dúzia vende e os outros servem de entregadores de panfletos.

Exija ser tratado como um profissional e se imponha, veja se o seu trabalho esta refletindo nos seus ganhos; não faça trabalho para que outra pessoa venda; fique atento, pois muitas vezes você poderá ser usado para trazer clientes para outra pessoa e não receber nada por isso. Só entregue panfletos se você tiver certeza que o retorno virá para você, senão use outras formas de divulgar, como por exemplo: internet. Se a empresa não te der suporte, como internet no stand, caia fora, pois uma empresa que não valoriza o profissional não merece você. Muitas vezes as imobiliárias pequenas e médias são a melhor maneira de começar uma carreira no mercado imobiliário, pois tem menos concorrência e mais suporte na hora de fechar um negócio.

As grandes empresas investem muito dinheiro em publicidade e não necessitam que o corretor fique na rua atrás de clientes, então preste atenção se você não está sendo usado para trazer clientes para outro vender.

Fonte: Marketing&Publicidade

ÉTICA: “CLIENTE QUER FAZER NEGÓCIO COM CORRETOR DE IMÓVEIS HONESTO".

Caráter e honestidade devem reger a trajetória de um profissional no mercado imobiliário.

Qual o corretor de imóveis, que infelizmente não conviveu com a falta de ética de um colega? A maioria com certeza deve ter uma história para contar a respeito. “Durante minha vida profissional, convivi muitas vezes com este tipo de situação. Amigos, amigos até que o dinheiro entra no meio e as cabeças estão em jogo. Aí tudo muda e aquele seu colega perde a ética e rouba seu cliente, sua venda e a oportunidade que você construiu.

O mercado está cheio de profissionais assim, infelizmente”, relata o consultor organizacional e especialista em desenvolvimento pessoal, André Vinícius da Silva, que revela: 

“Uma das coisas que aprendi é que quando você tem princípios, seu caráter, atitude e comportamento não são afetados em relação ao que o outro faz. Isto quer dizer que se alguém for desonesto com você, não responderá na mesma moeda”, afirma.

A ânsia em conquistar o mundo sem se preocupar se vai passar por cima dos outros ou não, pode ampliar o mercado em um primeiro momento, mas aos poucos vai se estreitando até que encontre mais oportunidades, na visão do especialista. “ Isto acontece porque as coisas correm rapidamente e um cliente comenta com o outro até que todas as portas tenham se fechado”.

Honestidade acima de tudo 

Ao contrário, quando a honestidade é vista como prioridade, as coisas tendem a acontecer lentamente. “As portas começam a abrir e o mercado vai crescendo, porque da mesma maneira que as notícias ruins correm, as boas também chegam aos clientes e estes vão querer fazer negócio com quem é honesto”, garante André Vinícius.   

Fazer o certo sempre foi um bom negócio. “Persista em seu objetivo que logo as portas abrirão”, finaliza André Vinícius.

Fonte: Marketing&Publicidade