ATENÇÃO À LEITURA DE CONTRATOS.

Leitura atenta e na íntegra de contratos de compra e venda de imóveis evita problemas futuros com taxas.

Contratos devem ser lidos, certo? Porém, os textos longos e as letras miúdas nem sempre são convidativos. Ao comprar um imóvel, entretanto, a atenção deve ser redobrada com esse documento, já que algumas taxas, muitas delas consideradas abusivas, são incluídas em meio às informações de costume.

- Na compra de um imóvel não há taxas a se cobrar. O comprador se compromete apenas com o preço da residência, após o registro da escritura; com a própria escritura; e com o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI). As certidões negativas, por exemplo, são de responsabilidade do vendedor, mas caso esteja previsto em contrato o pagamento das mesmas, elas serão cobradas do comprador - explica Manoel Maia, vice-presidente do Secovi Rio.

Já o advogado Armando Miceli Filho, apresenta uma posição um pouco diferente de Maia:

- Defendo, sim, a legalidade de algumas taxas consideradas controvertidas, entre elas: comissão/corretagem; taxa de condomínio antes da entrega das chaves; taxa para empresa que faz serviço de despachante, que é opcional; e a taxa de interveniência, que é a transferência do financiamento para outra instituição financeira que não seja aquela com a qual a construtora tem contrato.

Maia, porém, faz ressalvas quanto a essas questões:

- Taxas referentes ao condomínio e obras são despesas do comprador, mas apenas a partir do momento que adquirir o imóvel. Caso venha cobrada por dívida anterior à aquisição, essa não deve ser paga pelo comprador. E, caso isso ocorra, a pessoa poderá cobrar regressivamente de quem lhe vendeu o imóvel. No caso da corretagem também, é uma despesa do vendedor, e se for transferida para o comprador deverá ser descontado do preço do imóvel.

Miceli afirma que a polêmica sobre a legalidade do pagamento das taxas não consegue chegar a uma posição única nem mesmo no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ), que, segundo ele, também diverge quanto ao assunto em suas decisões, exceto em relação a taxa de interveniência.

Maia defende uma posição simples e que deveria ser assimilada por qualquer um que esteja envolvido com contratos:

- A leitura atenta do documento é essencial. Isso evita qualquer dor de cabeça mais pra frente. Afinal, se estiver assinado, você terá que pagar.

Fonte: oglobo

 

"MAIS VOCÊ" MOSTRA QUANDO O SONHO DA CASA PRÓPRIA VIRA PESADELO.

Ana Maria Braga, garota propaganda da PDG, fala em seu programa (24 p.p.) sobre o atraso na entrega dos imóveis adquiridos na planta.

Assista na íntegra a reportagem:


Fonte: globovideos

SEJA ORIGINAL.

PERSONALIZAR O IMÓVEL COM GOSTOS PESSOAIS DESVALORIZA NA HORA DA VENDA.

Para lucrar com a venda de imóvel ou comprar um que possa ver vendido por um valor mais alto, antes de mais nada, o proprietário precisa saber que alguns elementos podem valorizar, ou até mesmo, fazer com que o imóvel perca valor comercial. Para lucrar com a venda de imóvel ou comprar um que possa ver vendido por um valor mais alto, antes de mais Proximidade de escolas, postos de saúde, supermercados, diversidade de linhas de ônibus e shoppings são alguns dos elementos que podem valorizar um imóvel. No entanto, personalizar o imóvel com gostos pessoais pode dificultar uma futura venda. “Nem todas as modificações influenciam de maneira positiva no valor do empreendimento”, explica o advogado imobiliário e diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas. “As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, que atendam às demandas do mercado. Personalizar um bem deprecia seu valor”, explica.

Materiais

Além disso, o proprietário deve estar atento aos materiais utilizados, pois, de acordo com Freitas, o custo, a qualidade e a utilidade são as três bases de sustentação de qualquer reforma no imóvel. Um conselho do especialista é de que as alterações não devem ter um custo alto comparado com o valor da construção, pois corre-se o risco de não conseguir recuperar o investimento. “A qualidade dos materiais utilizados também é fundamental. O ideal é pesquisar os preços e verificar a qualidade e procedência, evitando a compra de algo ruim, independente do valor. O serviço deve ser bem feito e a reforma deve ser realizada visando a utilidade”, completa.  O acabamento do imóvel também deve ser de qualidade, com cores discretas e resistência. Materiais como cerâmica, granito ou madeira são os mais indicados para o piso, enquanto o carpete não é recomendado, principalmente pelos aspectos de higiene e saúde. “A limpeza é outro fator que influencia na hora de comercializar o imóvel, podendo acrescentar uma boa porcentagem no valor. Um local limpo e organizado passa uma boa imagem e realça os pontos fortes da edificação”, afirma Freitas.

Estrutura

Seja em uma reforma ou construção, alguns cômodos do imóvel devem receber atenção especial, pois influenciam diretamente na valorização. Segundo Freitas, atualmente as casas e apartamentos não dispõem de espaço e os ambientes são pequenos e desconfortáveis, por isso, a procura por cozinhas mais amplas está crescendo. “A cozinha é um lugar de integração, perfeita para as reuniões em família na hora das refeições. Por isso, cômodos com fácil passagem, superfícies resistentes, pisos e revestimentos fáceis de limpar são mais valorizados”, explica. Segundo o diretor, os banheiros e os equipamentos presentes em seu interior podem aumentar significativamente o valor de um imóvel. A presença de um banheiro no quarto principal ou até mesmo mais de uma suíte são considerados diferenciais. “O banheiro deve ter um bom tamanho, com box e espaço confortável para o vaso sanitário. Vale a pena investir nos encanamentos, mesmo não sendo visível, as boas condições da infraestrutura são imprescindíveis. As banheiras contribuem para aumentar o preço do imóvel”, aconselha.A garagem e a área externa também contam pontos na hora de vender ou alugar o imóvel. Um jardim bem cuidado, com grama cortada, árvores podadas, flores bem cuidadas, influenciam na valorização, porém, uma horta cheia de mato pode ter reflexo negativo. “Os compradores gostam de garagens grandes, que acomode pelo menos dois carros. O visual externo do imóvel tem que ser arejado e iluminado e a cor externa deve ser clara, aumentando as chances do negócio ser concretizado”, finaliza o diretor.

 nada, o proprietário precisa saber que alguns elementos podem valorizar, ou até mesmo, fazer com que o imóvel perca valor comercial.

Proximidade de escolas, postos de saúde, supermercados, diversidade de linhas de ônibus e shoppings são alguns dos elementos que podem valorizar um imóvel. No entanto, personalizar o imóvel com gostos pessoais pode dificultar uma futura venda.

“Nem todas as modificações influenciam de maneira positiva no valor do empreendimento”, explica o advogado imobiliário e diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas. “As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, que atendam às demandas do mercado. Personalizar um bem deprecia seu valor”, explica.

Fonte: UOL

"STF" JULGA SE É CONSTITUCIONAL A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS EM ATRASO.

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Supremo Tribunal Federal (STF) pode declarar a inconstitucionalidade da execução extrajudicial (na esfera administrativa, sem intervenção de um juiz) de financiamentos habitacionais em atraso. A decisão atingiria em cheio o crédito imobiliário, em franca expansão, porque produziria insegurança jurídica, tanto do lado dos credores, quanto dos consumidores, principalmente para quem compra imóvel na planta.

O julgamento do processo foi suspenso em setembro, em virtude de vistas do ministro Gilmar Mendes, e deverá ser retomado ainda este mês. Trata-se de dois recursos extraordinários, que alegam a inconstitucionalidade de uma legislação herdada da ditadura, o decreto lei 70/66, que permite a execução extrajudicial dos financiamentos habitacionais (de cobrança de dívidas e leilão do imóvel hipotecado).

Inadimplência na alienação fiduciária é bem menor.

Esse tipo de negociação é muito usado pelas instituições financeiras, principalmente depois que o país passou a adotar instrumentos mais modernos e que aumentam a segurança jurídica. Entre eles a alienação fiduciária, instrumento criado em 1997 em substituição à hipoteca, e que facilita a retomada em caso de inadimplência, porque o imóvel não fica no nome do mutuário. A escritura é obtida apenas depois do contrato ser liquidado.

Outro instrumento importante é a venda extrajudicial das unidades imobiliárias do incorporador falido por parte dos compradores. Ou seja, fora do processo de falência. Essa possibilidade veio com a lei 10.931/2004, e tem como objetivo proteger quem compra imóvel na planta, evitando, assim, casos como o da Encol.

Esses procedimentos poderão ser prejudicados, alerta o advogado Melhim Chalub. Segundo o especialista, uma decisão favorável do STF à inconstitucionalidade pode trazer consequências como a redução de oferta e o aumento de juros, além do recuo nos investimentos por parte de construtoras e incorporadoras:

- Há risco de que a decisão traga insegurança para o mercado. Isso desestimularia os investimentos e prejudicaria outros procedimentos que utilizam a execução extrajudicial.

- A tendência natural será a drástica redução da oferta voluntária de recursos para financiar produção e comercialização de imóveis, acompanhada de alta da taxa, devido ao aumento do risco.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o número de unidades financiadas saltou de 35.768, em 2001, para 421.386, ano passado, considerando-se apenas os recursos da poupança. Até agosto último, foram 322.410 unidades. Em valores, aumento de R$ 1,870 bilhão a R$ 51,504 bilhões em nove anos.

O desempenho do setor é atestado ainda pela queda da inadimplência, tanto na hipoteca, quanto na alienação fiduciária. Nos contratos assinados depois de 1998, o percentual de atraso (mais de três prestações) caiu de 4,23%, em 2007, para 2,09%, em 2010, no caso da hipoteca; no da alienação, de 1,3%, em 2007, para 1,2%, no ano passado.

Os ministros do STF estão divididos em relação ao tema e o mercado acredita que a votação será apertada. A ministra Cármen Lúcia entende que o decreto inibe a possibilidade de imediato acesso ao Judiciário. Por esse raciocínio, o consumidor não tem chance de defesa, antes do leilão. Para o ministro Luiz Fux, o devedor é objeto de atos de expropriação sem ser ouvido, e, caso queira reclamar mais tarde, cabe a ele ingressar na Justiça, arcando com as custas.

Os advogados de defesa do decreto alegam que os procedimentos nele previstos são idênticos aos das execuções extrajudiciais permitidas em outras leis. Antes de se iniciar o procedimento, frisam, o devedor recebe pessoalmente três avisos de cobrança, ao longo de quatro meses. E dizem que, se ele se recusar a pagar a dívida, tem de entrar na Justiça, seja na esfera administrativa ou na judicial - o que pode ser feito a partir do momento em que recebe a primeira das notificações. Argumentam ainda que há amparo legal para pagar só a parte devida, com depósito do valor questionado em Juízo.

'Derrubar o decreto seria um retrocesso'

- Não se executa extrajudicialmente uma dívida em menos de um ano. O mutuário tem amplo direito de defesa, e se ele tem condições de pagar a dívida, ele paga - afirma o especialista em crédito imobiliário Luiz Pereira.

Segundo Pereira, na esfera judicial, a disputa costuma se arrastar por três, quatro anos, e, no fim do processo, que resulta quase sempre em perda para o mutuário, o montante devido, incluídos condomínio e IPTU, seria maior do que o valor do imóvel.

- Derrubar o decreto seria um retrocesso. O crédito voltaria aos patamares de dez anos atrás - diz Pereira. 

Fonte: oglobo

SEGURO > QUANTO CUSTA PARA O IDOSO NA COMPRA DO IMÓVEL.

Seguro de idoso pode custar até 1.362% a mais que o de jovem na compra de imóvel.

O mercado imobiliário está aquecido, as pessoas têm mais dinheiro no bolso, mas a idade pode pesar contra na hora de fazer um financiamento para comprar imóvel. Isso porque existe no mercado uma espécie de "relógio biológico" do orçamento, que faz com que os empréstimos imobiliários fiquem mais caros ou até mesmo inviáveis, para os mutuários mais velhos.

Pelas regras atuais, na hora de conceder o empréstimo, as instituições financeiras utilizam uma fórmula que soma a idade dos clientes ao prazo de financiamento e o resultado não pode passar de 80 anos e seis meses. Assim uma pessoa com 65 anos, por exemplo, tem pouco mais de 15 anos para quitar seu financiamento, menos tempo que um candidato com 40 anos. E prazo mais curto implica prestação mais alta e necessidade de entrada maior.

Além disso, o seguro, obrigatório para todas as idades quem faz esse tipo de empréstimo, fica mais caro e pode representar até um quarto do valor da prestação para um candidato com 65 anos, deixando uma fatia menor do valor pago para abater na dívida. Já para um mutuário de 32 anos, esse mesmo seguro equivale a menos de 2% do valor da prestação.

É o que mostra simulação feita pelo economista e professor do Ibmec, Roberto Zentgraf, para um empréstimo na Caixa Econômica Federal, instituição que responde por 75% do crédito habitacional do país. No exemplo, o custo da compra de um imóvel de R$ 1 milhão, com taxa de juros de 11,50% ao ano, uma família com renda de R$ 20 mil arcaria com uma prestação de R$ 6 mil mensais. Assim, se o mutuário tivesse 32 anos (o prazo máximo de financiamento é de 30 anos), ele daria uma entrada de R$ 510.793,68 e teria de pagar mensalmente um seguro de R$ 104,20. Já se tivesse 72 anos, o mutuário teria apenas oito anos para quitar a dívida, e precisaria dar uma entrada 50% maior que o mais jovem (de R$ 774,825,00). O valor do seguro para o candidato idoso seria de R$ 1.523,53 por mês, valor que é 1.362% maior do que o pago pelo mais jovem.

Para Zentgraf, os idosos devem pensar duas vezes antes de comprar um imóvel. Ele não recomenda financiamentos feitos para deixar imóvel para filhos.

- No caso dos idosos, o valor da entrada é tão alto que o mutuário vai ter de comprar o apartamento pra ticamente à vista - afirmou.

Especialistas explicam que, a partir de 40 anos, o preço dos seguros como o de morte e invalidez crescem exponencialmente, porque estatisticamente a probabilidade de morte da pessoa que está contratando o seguro aumenta junto com a sua idade. O vice-presidente de Habitação da Sindicato da Habitação (Secovi-São Paulo), Flavio Prando, argumenta que as seguradoras cobram mais caros para cobrir o risco do financiamento não chegar ao fim, ou seja, se o mutuário morrer e a seguradora ter que quitar a dívida.

Existem dois tipos de seguro, o de imóveis, que independe da idade, e que cobre problemas com o imóvel, como chuvas ou incêndios, e outro de morte e invalidez, em que o risco é de que o comprador não consiga quitar o crédito. Nesse caso, a seguradora paga a dívida e os herdeiros ficam com o imóvel.

O presidente da Comissão de Seguro Habitacional, da Fenseg, Armando Petrillo Grasso, diz que a diferença no valor do seguro é justificada.

- Realmente existe uma diferença de taxa justificada pelo risco e que não é nenhuma aberração ao se olhar a tábua de mortalidade - afirma.

O seguro maior também não fere o Estatuto do Idoso. A gerente jurídica do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Maria Elisa Novaes, lembra que o estatuto já reserva uma cota de 3% de unidades habitacionais em programas públicos para idosos.

- Não existe desrespeito aos idosos, desde que esse percentual seja atendido - afirma.

Zentgraf alerta ainda que existem uma série de causas que podem afetar o pagamento das prestações, além da morte e de invalidez previstos, como o desemprego ou algum tipo de doença que possa deixar a pessoa com dificuldades de trabalhar, ainda que não fique totalmente incapacitada.

- O idoso vai perder qualidade de vida, pagar as prestações até o último dia de vida e ainda perder um fundo de reserva. E isso tudo ainda terá reajuste - acrescenta.

Fonte: oglobo