REVISÃO DE CUSTOS PIORA CENÁRIO PARA INCORPORADORAS.

Temporada de balanços mostra estreitamento das margens e desafios a serem vencidos pelo setor.

Fonte: valor-economico

CRISE DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO NÃO É DESCARTADA NO BRASIL.

FMI destaca possível bolha imobiliária no país e compara com os Estados Unidos que, em 2008, tinha pequena parte da população com dívidas no setor.

O Fundo Monetário Internacional (FMI), em relatório divulgado na sexta-feira (20/7), afirmou que o crédito no Brasil cresceu rapidamente nos últimos anos, mas os empréstimos em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) estão diminuindo desde 2008 e deve continuar relativamente baixo em relação aos padrões internacionais.

O documento aponta que a concessão de crédito ao consumidor tem aumentado fortemente, o que corresponde hoje a 46% do total, contra 23% em 2002. Diante deste avanço, o Fundo alerta para o endividamento dos consumidores, que excede 40% da renda.

O FMI destaca ainda os empréstimos imobiliários para a baixa renda e a forma de concessão, questionando se essas famílias conseguirão quitar as dívidas.

"Vejo que o FMI está fazendo esse alerta para o futuro, pois está comparando com o que já aconteceu nos Estados Unidos e na Europa. Aqui no Brasil, os empréstimos imobiliários respondem por apenas 5,5% do PIB, mas nos Estados Unidos, em 2008, o nicho também era pequeno e quando estourou a crise da dívida imobiliária, nem US$ 3 trilhões ajudaram e vários bancos quebraram", explicou Manuel Enriquez Garcia, presidente do Conselho Regional de Economia (CORECON) e da Ordem dos Economistas do Brasil.

Apesar do número ser baixo, Garcia diz que a política deveria ser modificada. "O governo não está dando ênfase ao investimento público e o privado está reduzindo porque a expectativa com o futuro está cada vez pior. Ao invés de estimular a poupar, o governo incentiva a gastar e é isso que chama a atenção do FMI".

A falta de estímulos à poupança está preocupando diversos economistas desde o início do ano. "O que cria riqueza ao país é o investimento. Alavancar os gastos só é bom no curto prazo", conclui.

De acordo com Sérgio Vale, economista-chefe da MB Associados, este ponto ainda não preocupa a economia brasileira. Para ele, antes dos consumidores de baixa renda deixarem de pagar o imóvel, eles vão parar de pagar outros bens, como os carros. Isso já vem acontecendo, com alguns deles tendo que devolver o veículo, mas é pontual. 

"Um fato que prejudicaria o setor imobiliário seria o aumento do desemprego. Por enquanto, o crédito imobiliário é muito baixo e os bancos são criteriosos, não dão crédito a qualquer pessoa como foi nos EUA", ressalta o economista.

No entanto, Vale aponta para possível afrouxamento por parte dos bancos públicos, que estão afoitos em estimular a economia. "No futuro, isso pode acontecer. Sempre acreditei que uma crise possível no Brasil viria do afrouxamento da regulação bancária, mas ainda estamos longe de qualquer coisa parecida com isso", completa.

Já a sondagem feita pela Federação Brasileira de Bancos (Febraban) sobre o mercado de crédito é positiva. A entidade antecipa os resultados que serão anunciados pelo Banco Central nesta quinta-feira (26/7). Segundo a Febraban, se os números se confirmarem poderá indicar que o esperado processo de retomada da economia já está em andamento.

A Federação mostra que o crescimento dos empréstimos para pessoa física deverá ser 1,2% em junho, em relação a maio. Já em relação à pessoa jurídica, a alta alcançará 2,7% na mesma base de comparação.

Fonte: ig-brasileconomico

INTERIOR PAULISTA JÁ É O MAIOR POLO DE CONSUMO DO BRASIL

Pela primeira vez na história, Região Metropolitana de São Paulo perde o posto.

Pela primeira vez na história, o Interior do Estado ultrapassou a Região Metropolitana de São Paulo no posto de maior mercado consumidor do País.

Nas cidades interioranas, o poder de compra deve somar este ano R$ 382,3 bilhões - 50,2% do total do Estado, contra R$ 379,1 bilhões (49,8%) da Grande São Paulo.

Especificamente, a Região Metropolitana de Campinas (RMC) está em 7o. lugar entre as que mais consomem no País - e sua participação estadual aumentou: a estimativa é que o total gasto com alimentação, habitação, transporte, saúde, vestuário e educação fique em 7,65% em 2012 na RMC. Há cinco anos, o índice era de 7,37%.

Campinas, porém, caiu no ranking nacional de cidades com o maior potencial consumidor. O município era o 9o. do Brasil onde as pessoas mais compravam em 2007 e deve passar para 12o. agora em 2012.

Os dados são da IPC Marketing, empresa especializada em mapear o potencial de consumo dos lares brasileiros. A consultoria projeta os dados com base nas contas nacionais e na estrutura de gastos da população medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Esses números são cruzados com informações paralelas, de outras fontes de pesquisa.

Tendência

O estudo consolida a tendência de desconcentração do crescimento econômico observada nos últimos cinco anos, com a perda de participação das cidades de grande porte no consumo total das famílias brasileiras, segundo o diretor da empresa responsável pela pesquisa, Marcos Pazzini.

“Na Região Metropolitana de Campinas ocorreu comportamento semelhante à Capital: as empresas se espalharam e migraram para as cidades menores, impulsionando o aumento da renda e ampliando o poder de consumo de quem vive nelas”, explicou Pazzini.

As famílias da classe B, com renda per capita de R$ 2.012 a R$ 6.563, puxaram a alta na região. Em 2007, elas representavam 45,13% do consumo na RMC e em 2012 devem ficar com uma fatia de 56,3%.

O movimento de avanço do Interior paulista não é um caso isolado, de acordo com o diretor. As capitais de todos os Estados têm perdido ao longo dos últimos anos participação no consumo brasileiro.

De fato, dez anos atrás, 36,7% do consumo das famílias estava nas 27 capitais. Em 2007, essa participação caiu para 33,1% e, neste ano, recuou para 32,4%.

Campinas Para o economista Laerte Martins da Associação Comercial e Industrial de Campinas (Acic), o fato de a cidade ter diminuído seu peso no mercado consumidor do Estado não significa que ela não esteja crescendo.

Ao contrário, a cidade tem uma expectativa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) de 8,2% para 2012, bem mais que os 3% estimados para a RMC, segundo o economista.

“Dentro desta perspectiva, Campinas está com um crescimento espetacular do consumo. Dados do Ministério do Trabalho projetam um crescimento de 2,5% do salário médio do campineiro, o que representa um poder de compra maior. O que ocorre é que as cidades menores, como Indaiatuba, Vinhedo e Valinhos, têm um crescimento ainda mais acelerado', disse.

Ritmo de crescimento atrai empresas

É exatamente nos municípios do interior paulista, onde o ritmo de crescimento da renda é maior, que os empresários estão de olho para abrir novos negócios. A construtora Kallas, por exemplo, que sempre atuou no setor residencial, vai estrear no fim 2013 no segmento de shopping centers. E não será na Capital: o local escolhido foram as cidades de Campinas, Santos e Pindamonhangaba. Roberto Gerab, diretor-executivo da empresa, diz que houve dificuldade para encontrar um terreno na Capital, onde o número de shoppings já é grande. “Apareceu uma chance de investirmos em Pindamonhangaba, e ficamos animados com a ideia de sermos os primeiros a oferecer um shopping lá”, contou.

Campinas e região, por outro lado, já têm shoppings - mas são vistos como mercados de ponta e que servem de parâmetro para expansão de marcas e produtos. Por isso mesmo, a rede Lojão 25 de Março, que tem sede em Teresina, no Piauí, deve aportar ainda este ano na cidade, com um investimento de R$ 5 milhões e o objetivo de transformar a loja-piloto numa plataforma para a consquista do País. O diretor de Expansão da empresa, Alécio de Araújo, afirmou que Campinas foi escolhida como “ base de testes” pelo seu alto poder de consumo e perfil de consumidor. A loja-piloto será implantada na Rua 13 de Maio.

Fonte: rac

IMÓVEIS > AINDA SEM SINAL DE BOLHA.

Há dez dias, o Banco Internacional de Compensações (BIS, na sigla em inglês), que funciona como banco central dos bancos centrais, divulgou análise em que adverte para a formação de uma bolha de crédito no Brasil.
Esse diagnóstico foi prontamente desmentido pelo governo Dilma e pelo Banco Central. O argumento central de defesa foi de que o estoque de crédito no Brasil é de apenas 50% do PIB e, mesmo com o forte crescimento dos financiamentos habitacionais (15,3% em 12 meses), a situação do crédito imobiliário no Brasil está longe de configurar perigo de formação de bolha.
Nisso as autoridades do Brasil estão carregadas de razão. Ainda não há sinais de crise no financiamento geral nem com o segmento do crédito imobiliário parecida com a que acontece nos Estados Unidos e em alguns países europeus, especialmente Irlanda e Espanha. O estouro da bolha do subprime, em 2007, nos Estados Unidos ocorreu quando as operações de financiamento hipotecário tinham descarrilhado para práticas condenáveis. Eram comuns os refinanciamentos hipotecários por quatro ou cinco vezes, só para prover dinheiro novo que o devedor poderia queimar no consumo.
Aparentemente, traumatizados pelos maus antecedentes dos Estados Unidos e da Europa, e impressionados com a rápida expansão do crédito no Brasil (crescimento médio de 13% ao ano), os analistas do BIS exageraram nos cuidados.
No entanto, não dá para esconder a disparada da inadimplência (calote) nos créditos para pessoas físicas, que saltaram de 6,4% em maio de 2011 para 8,0% em maio deste ano. E isso indica redução da capacidade das famílias de honrar compromissos financeiros aos padrões de hoje.
O Banco Central não apresenta estatísticas para a inadimplência específica do setor imobiliário, mas algumas avaliações dão conta de que também estão crescendo. E a relativa saturação do mercado pode contribuir, se não por um achatamento dos preços das unidades habitacionais para níveis inferiores ao avanço da inflação, pelo menos para uma redução da velocidade de valorização dos imóveis, situação que pode comprometer a qualidade da garantia (hipoteca).
Um dos fatores que concorrem para isso é o avanço dos preços de mercado por metro quadrado. Outro, a disparada do custo de construção. Em apenas 12 meses (terminados em maio), o custo da mão de obra saltou 11,5%. É, também, fato reconhecido que o Programa Minha Casa, Minha Vida está concorrendo para forte elevação dos preços dos terrenos urbanos. As dificuldades que as construtoras estão enfrentando para entregar os imóveis novos aos preços previamente indicados ilustram o que está ocorrendo.
Um terceiro limitador para a expansão do mercado imobiliário ao ritmo de hoje é o crescimento bem mais baixo da renda familiar, de cerca de 5% ao ano, como apontam os números do IBGE.
Para um financiamento de um apartamento de R$ 300 mil, por exemplo, com entrada de 20% e prazo de amortização de 20 anos, a prestação inicial é superior a R$ 3,1 mil e a renda familiar exigida é de R$ 10,3 mil. Quantas famílias brasileiras poderão enfrentar essas condições, num quadro de desaceleração do PIB?
Fonte: oestadão

ESTOQUE DE IMÓVEL NOVO SOBE QUASE 20% NO PAÍS.

Balanço das dez maiores empresas mostra velocidade de vendas menor no 1º trimestre. 

O estoque de imóveis não vendidos pelas incorporadoras cresceu quase 20% nos três primeiros meses deste ano, reflexo do número recorde de lançamentos nos anos anteriores, associado a uma queda na velocidade das vendas. O cenário acende o sinal de alerta entre as empresas do setor de construção, que revisaram suas projeções de lançamentos para 2012 e estão mais atentas à performance das vendas ao longo dos próximos meses.

De maneira geral, o crescimento de estoques é explicado pelo aumento excessivo da oferta. Em São Paulo, maior mercado do País, foram lançadas cerca de 38 mil unidades ao longo de 2011, repetindo o recorde do ano anterior, de acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), entidade que reúne as empresas do setor, como incorporadoras e imobiliárias.

A esse montante se somam as unidades que começaram a ser construídas entre 2007 e 2009, quando o mercado imobiliário viveu uma explosão de novos projetos, impulsionado pelo avanço da demanda com a melhora da renda da população e da oferta de crédito habitacional.

Por outro lado, o total de unidades vendidas na capital paulista recuou 21,1% de 2010 para 2011. No mesmo período, a velocidade das vendas anual (porcentual de imóveis vendidos diante do estoque total) diminuiu 13 pontos porcentuais. "A economia do País entrou numa situação mais frágil do que a de anos anteriores. Isso criou retração no mercado consumidor, que passou a adiar a decisão de compra do imóvel", explicou João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo Imobiliário da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

"Com a reacomodação entre oferta e demanda, aumentou o total de moradias não vendidas", acrescentou o presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes. "O mercado imobiliário não é uma fábrica, que pode desligar as máquinas a qualquer momento. Aqui, existe uma inércia no ritmo de produção que levou à formação desse estoque", disse.

Conforme apontam os balanços das dez maiores empresas do País, listadas no Índice Imobiliário da Bolsa de Valores, o valor esperado com a venda das unidades em estoque (imóveis prontos, em obras e recém-lançados) atingiu o montante de R$ 24,8 bilhões no primeiro trimestre de 2012, um crescimento de 19,5% em relação aos R$ 20,7 bilhões registrados no primeiro trimestre de 2011.

No período, o estoque de cinco companhias cresceu acima da média (de 19,5%): HELBOR (138,4%), EVEN (78,1%), ROSSI (29,4%), TECNISA (22,5%) e MRV (22,1%). Por sua vez, PDG Realty ficou com 18%, GAFISA com 16,9% e EZTEC com 14,6%. O estoque da CYRELA ficou praticamente estável (-0,1%) e o da BROOKFIELD teve baixa de 2%.

Sinal amarelo. O maior número de unidades estocadas não é considerado desesperador pelas empresas nem por analistas do mercado, mas acende o sinal amarelo no setor. "As empresas já reduziram o volume de lançamentos, o que é lógico e prudencial. Não há motivo para lançar empreendimentos se o mercado está mais frágil", disse Lima.

De acordo com o especialista, o aumento do total de estoques não é um problema quando a maioria dos imóveis é composta por unidades recém-lançadas ou em fase de obras, que contam com tempo hábil para as vendas. "O drama está nas unidades prontas", que geram custos de manutenção e não contribuem para o fluxo de caixa, explicou. No primeiro trimestre, as unidades prontas variavam de 3% a 12% dos estoques das incorporadoras, sendo que o nível considerado razoável pelo mercado gira em torno de 15%.

Por enquanto, esse cenário afasta a possibilidade de ocorrerem queimas de estoques generalizadas no setor, com promoções e grandes cortes nos preços. Empresas como a EVEN e a CAMARGO CORRÊA Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), por exemplo, utilizaram essas estratégias neste ano, mas são consideradas casos isolados. "Algumas empresas têm ações pontuais de vendas e de marketing. Mas ainda não é uma estratégia de todo o mercado", avalia o analista de construção do Barclays Capital, Guilherme Vilazante.

Em outros casos, as empresas passaram por um aumento porcentual de suas unidades em estoque como estratégia de recomposição, após vendas intensas nos anos anteriores. "Nosso estoque estava baixíssimo e optamos por trabalhar com um volume maior neste ano," explicou o diretor financeiro da construtora mineira MRV, Leonardo Corrêa.

Por sua vez, a HELBOR, que teve expansão de 138% no volume de estoques, a maior do setor no período analisado, atribuiu o fato à concentração de 70% dos lançamentos de 2011 no último trimestre do ano. Segundo o diretor de vendas da empresa, Marcelo Bonanata, a companhia se mantém tranquila e não prevê nenhum saldão de imóveis, mas admite que haverá atenção para a velocidade das vendas.

"Passamos por um momento de euforia nos últimos anos, com lançamentos vendidos rapidamente. Agora estamos voltando ao que era antes, com mais equilíbrio", ponderou Bonanata. "O mercado diminuiu o ímpeto. Agora, temos de prestar atenção", alertou. 

Fonte: estadão-economia&mercado

ALTA DOS IMÓVEIS É FOCO DE PREOCUPAÇÃO, NA AVALIAÇÃO DO "BIS".

Banco alerta para a valorização excessiva dos ativos que, nos países desenvolvidos, foi o estopim da crise 

A expansão do crédito no Brasil tem levado a um boom imobiliário que, segundo o BIS (Banco de Compensações Internacionais), ameaça repetir o cenário de colapso registrado nos últimos anos nos EUA, Irlanda ou Espanha.

A entidade constata que os preços de imóveis no Brasil quase dobraram desde a crise do subprime. Casos como o do Rio de Janeiro, com mais de 100% de aumento, e de São Paulo com incremento de 80% são destacados pelo BIS, além da situação em Pequim e Xangai. Para a entidade, esses valores bateram recordes históricos.

Um dos impactos seria a expansão desproporcional do setor da construção. "O aumento de preços das propriedades leva ao aumento rápido da construção. Esses desequilíbrios precisam ser resolvidos se essas economias querem ter um crescimento sustentável", alertou.

O BIS lembra que, na Europa, o colapso do setor imobiliário escancarou fraquezas estruturais de países. O banco lembra que, na Irlanda, o colapso do setor imobiliário elevou o desemprego de 8,6% em 1997 para 13% em 2007. Na Espanha, passou de 10% para 24%.

Dívida. Outra preocupação decorrente desse cenário de expansão turbinada por crédito é o tamanho dívida doméstica de emergentes. "A porção do PIB que famílias e empresas no Brasil, China e Índia estão alocando para o serviço da dívida está em seu nível mais alto desde o fim dos anos 90", apontou.

"Medidas do custo do serviço da dívida sugerem que níveis altos de dívidas podem ser um problema", indicou o banco. "Nesses mercados emergentes, desequilíbrios parecem estar se construindo", diz. "Em vários casos, preços de imóveis e de outros ativos aumentaram, enquanto o endividamento privado e custos do serviço da dívida aumentaram bem acima da tendência."

A dívida pública dos emergentes é outra fonte de preocupação. "Na superfície, a situação fiscal das economias emergentes parece bem melhor que as economias avançadas", indicou.

"Mas a posição fiscal dos emergentes pode não ser uniformemente saudável como aparenta", alertou o BIS. Um dos motivos é a pressão cada vez maior para aumentar gastos com aposentadorias e saúde.

Mais uma vez, a expansão de créditos está camuflando problemas. Segundo o BIS, as contas de vários países emergentes estão sendo falsamente fortalecidas por booms potencialmente insustentáveis de crédito e ativos.

O BIS não poderia ser mais claro: se a economia dos emergentes perder ainda mais fôlego, esses problemas se transformarão em crise. "Se os recentes sinais de desaceleração da economia persistiram, o horizonte fiscal para as economias emergentes poderia rapidamente escurecer."

Bancos. O BIS ressaltou também que o boom de créditos e de ativos pode estar inflacionando o real valor dos bancos de países emergentes, considerados até agora como imunes à crise.

"Apesar do bom desempenho de bancos nos mercados emergentes, existem dúvidas sobre a base dessa força", alertou o BIS. Assim como ocorreu na Espanha, o temor é de que os bancos tenham um crescimento forte graças aos preços de ativos e de créditos que sofreram um boom.

Fonte:estadão-economia&mercado

IMÓVEIS: FINANCIAR EM 35 ANOS AUMENTA VALOR TOTAL PAGO

Os bancos brasileiros, seguindo o exemplo da Caixa Econômica Federal, começaram a aumentar o prazo para pagamento de empréstimos habitacionais, que era de 30 anos, para 35 anos para todos os tipos de contratos. Segundo analistas, antes de ampliar o tempo da dívida, o mutuário deve fazer contas e avaliar se vale a pena pagar um saldo final muito mais alto em compensação a ter uma parcela menor ou poder dar um valor de entrada mais baixo.

No caso do financiamento de um imóvel novo de R$ 300 mil na cidade de São Paulo, por exemplo, a diferença do valor de entrada para financiar o bem em 30 ou 35 anos chega ser a cerca de R$ 6 mil menor (mantendo o mesmo valor de parcela). Contudo, quem opta pelo financiamento de prazo maior paga R$ 46 mil a mais depois de quitar toda dívida.

"É muito importante que cada um verifique se vale a pena se comprometer com essas parcelas por mais tempo", diz o professor de contabilidade e planejamento tributário da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (Fecap), Amauri Liba.

Segundo Liba, antes de optar por um financiamento maior, o comprador deve pensar em como estará sua situação após 35 anos. "As pessoas se aposentam com 35 anos de serviço no Brasil e o aposentado ganha menos que o funcionário na ativa. É preciso considerar que, ao aumentar em cinco anos a dívida, você pode ter que pagar uma parcela em um período da vida em que sua renda é bem menor", completa.

Segundo o consultor de finanças pessoais Ricardo Borges, os cinco anos "extras" de financiamento propostos pela Caixa podem reduzir o valor da parcela mensal entre 10% e 15%, já que a dívida será diluída por um tempo maior. Mas o mutuário deve considerar que para ganhar esse "desconto" terá que pagar mais 60 parcelas.

"Muitas vezes o comprador acha que os imóveis vão continuar aumentando como ocorreu nos últimos anos e que o valor vai dobrar em um curto período, mas isso não deve ocorrer com a crise internacional e a tendência de estabilização do setor. Então é melhor pensar bem antes de fazer um financiamento por prazo maior", diz Liba.

"O melhor é financiar o menor valor possível, pagando uma entrada alta, para gastar um valor menor com o pagamento de juros", diz Borges.

Veja três simulações para compra de um imóvel novo de R$ 300 mil na Caixa com renda familiar de R$ 5 mil

Cenário 1 (entrada menor e prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 149.257,91
Valor do financiamento - R$ 150.742,07
1ª prestação: R$ 1.434,64
Última prestação: R$ 386,30
Juros efetivos: 8,29% ao ano + Taxa Referencial (TR)
Total pago: R$ 398.555,01 (financiamento) + R$ 149.257,91 (entrada) = R$ 547.812,98

Cenário 2 (entrada maior e prazo de amortização de 30 anos)

Valor da entrada - R$ 155.225,10
Valor do financiamento - R$ 144.474,90
1ª prestação: R$ 1.437,38
Última prestação: R$ 429,83
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 346.561,84 (financiamento) + R$ 155.225,10 (entrada) = R$ 501.786,94

Cenário 3 (entrada igual à dada em 30 anos, mas prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 155.225,10
Valor do financiamento - R$ 144.474,90
1ª prestação: R$ 1.379,93
Última prestação: R$ 372.00
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 383.279,28 (financiamento) + R$ 144.474,90 (entrada) = R$ 527.754,18

Veja três simulações para compra de um imóvel novo de R$ 300 mil na Caixa com renda familiar de R$ 7 mil

Cenário 1 (entrada menor e prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 86.937,74
Valor do financiamento - R$ 213.062,26
1ª prestação: R$ 2.006,03
Última prestação: R$ 535.67
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 554.216,16 (financiamento) + R$ 86.937,74 (entrada) = R$ 641.153,90

Cenário 2 (entrada maior e prazo de amortização de 30 anos)

Valor da entrada - R$ 95.371,91
Valor do financiamento - R$ 204.628,09
1ª prestação: R$ 2.009,90
Última prestação: R$ 597.20
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 482.082,85 (financiamento) + R$ 95.371,91 (entrada) = R$ 577.454,76

Cenário 3 (entrada igual à dada em 30 anos, mas prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 95.371,91
Valor do financiamento - R$ 204.628,09
1ª prestação: R$ 1.928,70
Última prestação: R$ 515.46
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TRTotal pago: R$ 533.148,84 (financiamento) + R$ 95.371,91 (entrada)= R$ 628.520,75

Veja três simulações para compra de um imóvel novo de R$ 300 mil na Caixa com renda familiar de R$ 9 mil

Cenário 1 (entrada menor e prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 30.000,00
Valor do financiamento - R$ 270.000,00
1ª prestação: R$ 2.528,07
Última prestação: R$ 672.15
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 696.429,76 (financiamento) + R$ 30.000,00 (entrada) = R$ 726.429,76

Cenário 2 (entrada maior e prazo de amortização de 30 anos)

Valor da entrada - R$ 35.518,71
Valor do financiamento - R$ 264.481,29
1ª prestação: R$ 2.582,42
Última prestação: R$ 764.57
Juros efetivos: 8,29% ao ano+ TR
Total pago: R$ 617.496,07 (financiamento) + R$ 35.518,71 (entrada) = R$ 653.014,78

Cenário 3 (entrada igual à dada em 30 anos, mas prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 35.518,71
Valor do financiamento - R$ 264.481,29
1ª prestação: R$ 2.477,47
Última prestação: R$ 658.92
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 682.545,33 (financiamento) + R$ 35.518,71 (entrada) = R$ 718.064,04


Fonte: economia.terra

MERCADO IMOBILIÁRIO VIVE BOLHA OU ‘CALO’?

Há mais de ano discute-se a formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Boa parte dos argumentos que podem confirmar ou não essa bolha já são amplamente conhecidos, mas a dúvida persiste.

Uma definição amplamente utilizada para bolha é uma situação de preços descolados dos fundamentos. O debate e a falta de uma resposta única surgem porque o problema é justamente como medir corretamente os fundamentos. Qual o valor justo de um ativo? No caso dos imóveis no Brasil, o problema é ainda mais grave, porque as estatísticas confiáveis do setor são assustadoramente escassas.

Para auxiliar o acompanhamento do mercado, a Fipe lançou há pouco mais de um ano o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. São cerca de 150 mil anúncios válidos por mês para medir a variação do preço do metro quadrado em 7 regiões do país, coletados na internet. É fato que o preço anunciado não é o mesmo do que o transacionado, mas é bastante razoável assumir que, ao menos no médio e no longo prazo, esses valores têm a mesma tendência. Além disso, é muito difícil observar com precisão preços dos imóveis. A informalidade e a (falta de) estrutura de boa parte das imobiliárias impedem a coleta sistematizada dessas informações. Os bancos, por sua vez, mantêm registros fidedignos dos imóveis financiados, mas atendem apenas uma parcela do mercado (cerca de 50% das vendas) e utilizam, muitas vezes, os valores de avaliações e não necessariamente o preço acordado entre compradores e vendedores. Em suma: não existe uma fonte de dados perfeita.

Cabe também mencionar que a iniciativa do FipeZap não é inédita. Há outras experiências com índices de preços de oferta, como o Home Asking Price Index, da Inglaterra, e o FotoCasa, da Espanha. Este último, aliás, detectou o estouro da bolha espanhola antes do índice oficial, porque os preços anunciados estão disponíveis aos institutos de pesquisa meses antes do registro oficial das transações.

Os anúncios têm também outra grande vantagem: permitem o acompanhamento do preço para novos aluguéis. Utilizando esta fonte de dados, podemos medir a rentabilidade de se investir em imóveis, obtida por uma pessoa que escolhe comprar um imóvel e alugá-lo ao invés de investir em outro ativo. Essa taxa permite inferir se o preço dos imóveis está alto ou baixo, já que compara o preço de venda do ativo (o imóvel) com o retorno financeiro que ele propicia.

Se a rentabilidade do aluguel fosse alta (20% ao ano, por exemplo) as pessoas prefeririam comprar imóveis e alugá-los a terceiros ao invés de aplicar o dinheiro em títulos do governo. Por outro lado, se a rentabilidade do aluguel fosse baixa, como 1% ao ano, as pessoas prefeririam vender seus imóveis, aplicar o dinheiro e viver em imóveis alugados. Se a rentabilidade do aluguel for baixa, trata-se provavelmente de uma situação de preços de venda inflados - a temida bolha.

Em São Paulo, a taxa de rentabilidade do aluguel corresponde a aproximadamente 6% ao ano, segundo os dados do FipeZap. Muitos especialistas em finanças comparam esse número com a taxa Selic ou com a poupança e concluem que vivemos uma bolha. A suspeita é reforçada ainda mais se considerarmos que essa taxa vem caindo desde 2008, quando era de 9%, o que significa que o preço para venda aumentou mais do que o do aluguel. O problema com essa análise é que ela compara coisas diferentes: um rendimento real (que despreza a inflação) com um rendimento nominal. Para ilustrar isso, imaginemos o seguinte: o leitor compra um imóvel hoje e espera apenas que ele mantenha seu valor real ao longo dos próximos anos (o preço subirá de acordo com a inflação). O aluguel desse imóvel também seria reajustado de acordo com a inflação, pois os contratos costumam ser indexados. Assim, o aluguel seria um rendimento real. Para compará-lo com outros rendimentos, teríamos que considerar o rendimento real e não o nominal.

O gráfico abaixo compara a rentabilidade do aluguel com a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários descontada a expectativa de inflação futura, desde janeiro de 2008. É notável como a tendência das duas curvas é a mesma, apesar dos juros serem mais voláteis. 

O gráfico mostra duas coisas. Primeiro, reforça o argumento de que o aumento nos preços de venda dos imóveis dos anos recentes se deve principalmente a novas condições, muito mais favoráveis, de crédito. Segundo, que atualmente há um descolamento de cerca de 1% ao ano entre os juros reais para financiamento imobiliário e a taxa do aluguel. Para que os pontos finais das duas linhas voltem a se encontrar, há três possibilidades: uma queda no preço de venda dos imóveis de cerca de 15%, um aumento nos preços do aluguel de cerca de 18% ou, ainda, uma queda nos juros reais do financiamento imobiliário de algo perto de 1%. Cabe a ressalva de que a taxa de juros utilizada como referência é, provavelmente, maior do que a taxa média efetivamente praticada no mercado, porque diz respeito aos financiamentos que têm os maiores juros.
De todo modo, os dados mostram que para responder se vivemos ou não uma bolha imobiliária, precisamos responder na verdade se as condições atuais de crédito imobiliário são sustentáveis. Se não forem, então uma correção um pouco mais forte nos preços pode surgir no momento em que o crédito se deteriorar. Se forem, no pior dos casos estamos em uma situação de preços de imóveis um pouco acima do seu valor fundamental. Chamar essa situação de bolha pode então ser um exagero alarmista, esse sim sem fundamentos. Seria um caso mais simples, não de uma bolha - talvez apenas um ‘calo’.


Fonte: economia.estadão

CAIXA REDUZ JUROS E AMPLIA PRAZO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS.

Prazo passa de 30 para 35 anos em operações com recursos de poupança. Anúncio foi feito nesta terça-feira (5) em Brasília.

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou nesta terça-feira (5) nova redução de taxa de juros para financiamento de imóveis e ampliação, de 30 para 35 anos, no prazo máximo para esse tipo de operação, feito com recursos da poupança.
As medidas começam a vigorar a partir da próxima segunda-feira (11) e só valem para novos financiamentos. De acordo com vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o prazo de 35 anos é o maior já praticado no país.
Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa cai de 9% para 8,85% para todos os clientes. Dependendo do grau de relacionamento com a Caixa, a taxa pode chegar a 7,8%.
Fora do SFH, a taxa de juros, que é de 10% ao ano, cai para 9,9% a partir de segunda-feira, para todos os clientes. Dependendo do relacionamento que a pessoa tenha com o banco, ela pode chegar a 8,9% ao ano.
Em todos os casos citados, não está incluída a Taxa Referencial (TR).
FGTS
Duarte disse que a Caixa estuda estender as mudanças também para financiamentos de imóveis construídos com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Isso, porém, depende de autorização do Conselho Curador do fundo.
O prazo de até 35 anos e as novas taxas de juros valem, portanto, apenas para clientes com renda familiar superior a R$ 5,4 mil mensais e que financiem imóveis construídos com recursos da poupança, de qualquer valor.
Clientes com renda de até R$ 5,4 mil e que financiem imóveis de até R$ 170 mil podem optar pela operação dentro das regras do FGTS, que possui taxas de juros mais atrativas - hoje elas são de, em média, 5,3% ao ano.
Simulação
A Caixa fez uma simulação das vantagens com as medidas anunciadas nesta terça-feira. Para uma pessoa com renda familiar de R$ 10 mil, o limite de financiamento sobe de R$ 267 mil para R$ 280 mil. Se for cliente do banco, esse valor chega a R$ 303 mil.
O cliente ainda pode optar por reduzir o valor da prestação do financiamento. Para uma operação de R$ 267 mil, a prestação cai de R$ 3 mil para até R$ 2.604 mil.
“Com essas mudanças, nos esperamos que as pessoas tenham condições de comprar um imóvel melhor do que aquele que comprariam com as regras atuais. Ou o mesmo imóvel, pagando uma prestação menor”, disse Duarte.
Segundo ele, entre 3% a 4% do valor total do crédito habitacional está financiado dentro do prazo máximo em vigor hoje, de 30 anos. O prazo médio é atualmente um pouco superior a 20 anos.
Duarte informou que, nos primeiros cinco meses do ano, a Caixa financiou R$ 36,66 bilhões dentro de sua carteira de imóveis, valor 46% maior que o registrado em igual período do ano passado (R$ 25,06). Para 2012, a estimativa do banco é que o valor financiado chegue a até R$ 100 bilhões, contra R$ 80 bilhões de 2011.
Construtoras
A Caixa também anunciou redução da taxa de juros para financiamento destinado a construtoras, para produção de habitações, com recursos da poupança. E a ampliação do prazo de financiamento, de 24 para 36 meses.
Segundo o banco, a taxa de juros dentro do programa Plano Empresa da Construção Civil, que hoje é de 11,5% ao ano, vai ser reduzida a 10,3% a partir de segunda-feira para todos os clientes. Se a empresa tiver relacionamento com a Caixa, essa taxa pode chegar a 9%.

Fonte: g1.com.br

DIA MUNDIAL DO MEIO AMBIENTE.

Projeto de construção sustentável será apresentado na Rio+20

Construção Sustentável

O projeto Construção Sustentável, com apoio da Organização das Nações Unidas (ONU) e da Organização Mundial do Trabalho (OIT), será apresentado na Conferência das Nações Unidas sobre Desenvolvimento Sustentável, a Rio+20, em junho, no Rio.

O projeto está sendo elaborado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) e pelo Conselho Empresarial Brasileiro para o Desenvolvimento Sustentável (Cebds).

A ideia é propor uma mudança completa do setor da construção civil no Brasil.

Sustentabilidade com inovação tecnológica

O projeto prevê a integração entre as áreas de sustentabilidade e inovação tecnológica, englobando um conjunto de ações que visa à sustentabilidade do setor em todos os sentidos

"Nós estamos falando de resíduos sólidos, de água, de iluminação, de conforto, de emissão de gases. Isso é conseguido por meio de inovação tecnológica". disse Paulo Safady Simão, presidente do Cbic.

Isso implica, por exemplo, a substituição de materiais na industrialização e semi-industrialização.

A substituição de materiais vai racionalizar a construção, diminuir perdas. A meta é usar equipamentos modernos que se aproximem da emissão zero de carbono.

Mudar tudo

De acordo com pesquisa do Conselho Empresarial Mundial para o Desenvolvimento Sustentável (WBCSD, a sigla em inglês), o setor da construção civil responde por 40% da energia consumida em todo o mundo e por 35% das emissões de carbono.

"Temos que modernizar o processo de construção para reduzir isso. Essa é uma grande contribuição que o setor vai dar," vislumbra Simão.

Para a sociedade, afirma Simão, além do benefício ambiental, o projeto representará ganhos em termos de vida útil de uma construção, estimada em 50 anos.

O grande problema, contudo, segundo Simão, é "vender" essa ideia a um parque formado por cerca de 170 mil empresas e produzir uma mudança de comportamento e de cultura significativa. Na sua opinião, esse não é um problema só do Brasil, mas universal.

Fonte: inovaçãotecnologica

PREÇO DO M² TEM MENOR ALTA EM MAIO.

Alta do índice composto foi de 0,9% no mês, a R$ 6.594 o m², na média. Série histórica teve início em setembro de 2010.

O índice FipeZap Composto, que acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em seis municípios e no Distrito Federal, teve alta de 0,9% em maio na comparação com abril – a menor variação desde o início da série, em setembro de 2010.

Na média das sete regiões, o valor do metro quadrado anunciado ficou em R$ 6.594 no mês de maio. O Distrito Federal segue tendo o metro quadrado mais caro entre as cidades pesquisas: R$ 8.254; seguido por Rio de Janeiro (R$ 7.991) e São Paulo (R$ 6.448).

Na outra ponta, Salvador tem o metro quadrado mais barato, com custo de R$ 3.618. Na capital da Bahia, por sinal, os preços caíram 1,3%, marcando a segunda queda consecutiva.

Em Belo Horizonte e no Distrito Federal a alta foi de 0,43% e 0,46%, respectivamente, menores do que a variação do IPCA esperada para o mês de maio, de acordo com o boletim Focus, do Banco Central.

São Paulo registrou alta de 1,2% e o Rio de Janeiro teve variação positiva de 1,1%. Um ano atrás, estes valores foram de 2,6% e 3%, respectivamente.

Na capital paulista, os bairros Ibirapuera e Vila Nova Conceição mantiveram o posto de líderes no preço por metro quadrado anunciado, com valor médio de R$ 10.489, seguidos pelo Jardim Paulistano (R$ 9.236/m²) e pela Chácara Itaim (R$ 8.501/m²).

No Rio de Janeiro, na divisão por bairros, os valores mais altos seguem sendo registrados no Leblon, onde o metro quadrado anunciado chegou a R$ 17.730 – o mais caro do país – e, em Ipanema, onde o metro quadrado anunciado mediano foi de R$ 16.890.

Desaceleração

De acordo com a pesquisa, a tendência de desaceleração observada nos últimos meses continuou se acentuando em maio.

Na alta acumulada em 12 meses, o índice composto perdeu 1,9 pontos percentuais e registrou aumento de 19,9% entre maio de 2011 e de 2012.

O Índice FipeZap é desenvolvido e calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos com base em anúncios de imóveis da internet.

O índice composto inclui as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza, Salvador e o Distrito Federal.

Fonte: G1.globo.com

MP PEDE BLOQUEIO DE SETE ÁREAS DA PDG EM CAMPINAS

Ação movida foi uma reação à intenção da construtora de deixar Campinas

O Ministério Público (MP) entrou ontem com uma ação cautelar na 2a. Vara da Fazenda Pública de Campinas contra a empresa PDG/Goldfarb para que seja decretado o bloqueio judicial das matrículas de sete terrenos adquiridos pelo grupo para futuros lançamentos imobiliários na cidade. Além disso, também pediu a proibição da venda dessas áreas, intenção já demonstrada pela empresa. Caso ocorra a comercialização, foi sugerida pela Promotoria uma pena de multa diária no valor de R$ 10 milhões por imóvel, o que daria um total de R$ 70 milhões/dia de prejuízo aos construtores. Os terrenos em questão estão avaliados em R$ 29,7 milhões.

De acordo com uma nota oficial encaminhada pela assessoria do MP, a concessão de liminar para o bloqueio foi pedida com o objetivo de garantir o futuro ressarcimento das pessoas que compraram unidades habitacionais da construtora, “especialmente porque, na semana passada, a empresa anunciou (em informe publicitário e reportagem publicada no Correio) que não pretende mais investir na cidade e que áreas que receberiam futuros empreendimentos já foram colocadas à venda.” Na ocasião, a empresa atacou o MP, anunciando que deixaria a cidade por causa da série de dificuldades impostas pelo órgão para as obras. 

Na ação, proposta pelo promotor de Habitação e Urbanismo e do Consumidor, Valcir Paulo Kobori, o MP destaca que a empresa promoveu um parcelamento irregular do solo para realizar empreendimentos imobiliários em Campinas. “Em função disso, o MP ajuizou ação civil pública com pedidos de declaração de nulidades dos atos de parcelamento do solo e de aprovação dos empreendimentos, além de pedido de indenização dos consumidores adquirentes (...) em razão dos prejuízos causados pelos empreendimentos irregulares”, aponta a nota, mencionando o problema que envolve empreendimentos, principalmente, do Parque Jambeiro.

Ainda segundo o documento, a Prefeitura de Campinas e a empresa celebraram acordo, depois aditado, para colocar em prática um plano de estruturação urbana da região Centro-Sul, onde estão localizados os empreendimentos da PDG/Goldfarb. Conforme já noticiado, ficou expresso entre as partes envolvidas que a iniciativa dependeria de concordância do MP.

“Após a análise dos documentos, a Promotoria propôs outro acordo aos interessados, envolvendo a Prefeitura e outras empresas, com cláusulas e obrigações mais abrangentes para atender aos interesses difusos e coletivos prejudicados. Esse novo acordo foi aceito pela Prefeitura e pela MRV, responsável por outro empreendimento imobiliário (no Jambeiro), mas recusado pela Goldfarb/PDG, que publicou anúncio publicitário nos jornais afirmando serem 'inaceitáveis' as propostas e declarando que a empresa deixará de investir em Campinas.”

O MP acredita que o anúncio deixa claro que a PDG/Goldfarb está buscando desfazer-se de seu patrimônio imobiliário em Campinas, após a decisão de abandonar as obras. “O grande prejuízo a ser provocado aos consumidores lesados impõe resposta imediata dos órgãos de proteção ao consumidor, priorizando-se, neste momento, a sua tutela pela presente ação”, argumenta o promotor Kobori na nota. Procurado pela reportagem na semana passada, após a empresa anunciar que deixaria a cidade, o promotor não quis se pronunciar.

Segundo o promotor, a continuidade das obras, medida que atenderia, em parte, o anseio dos consumidores, foi rejeitada pela empresa, que recusou celebrar os acordos propostos pelo Ministério Público para o encerramento da ação principal. “Dessa forma, a conclusão das obras dos empreendidos que são objeto da ação principal e o devido ressarcimento dos consumidores lesados restarão incertos em havendo abandono da cidade.”

Empresa afirma que não foi notificada

Também por intermédio de sua assessoria de imprensa, a PDG/Goldfarb divulgou uma nota afirmando que ainda não havia sido notificada sobre a ação ajuizada pelo MP e que, agora, aguarda a decisão da 2a. Vara de Fazenda Pública. “A empresa ressalta que, uma vez comunicada, apresentará a sua defesa e que esta última ação do Ministério Público em nada auxilia na solução para a entrega dos imóveis aos clientes da companhia em Campinas, prioridade da PDG/Goldfarb”, relata a nota.

Em entrevista na semana passada, o diretor de Incorporação do grupo, Paulo Petrin, fez duras críticas ao papel do MP na questão dos empreendimentos embargados. “O Ministério Público inclui mais assuntos no acordo, deixando mais complexa a situação (…) Nosso objetivo é terminar as obras, entregar as chaves às famílias e encerrar esse ciclo. Sempre fui muito otimista, mas as indefinições políticas e a insegurança jurídica vistas em Campinas não nos permitem continuar. Nossa vontade de investir é zero. (…) Não vejo luz no fim do túnel”, afirmou.

Fonte: correio.rac

PDG/GOLDFARB ATACA MP E DESISTE DE NOVOS LANÇAMENTOS.

Presidente da construtora diz que oito áreas que receberiam empreendimentos foram colocadas à venda em Campinas.

A direção da construtora PDG/Goldfarb publica hoje em alguns veículos de comunicação de Campinas uma carta aberta à população em que faz diversas críticas ao comportamento do Ministério Público (MP) para a retomada das obras embargadas de diversos empreendimentos da empresa na cidade, principalmente no bairro Parque Jambeiro. São cerca de 2 mil unidades já comercializadas que aguardam conclusão. Em entrevista ao Correio, o diretor de incorporação do grupo, Paulo Petrin, afirma que não pensa mais em investir na cidade e que oito áreas que receberiam futuros empreendimentos já foram colocadas à venda. Na região do Ouro Verde, a empresa promete devolver o dinheiro das 360 famílias compradoras de um empreendimento embargado há quase um ano.

“No restante da cidade, nosso objetivo é terminar as obras, entregar as chaves às famílias e encerrar esse ciclo. Sempre fui muito otimista, mas as indefinições políticas e a insegurança jurídica vistas em Campinas não nos permitem continuar. Nossa vontade de investir é zero. Estamos aqui desde 2006, passamos a ser líderes de mercado e já entregamos 12 mil unidades habitacionais, mas agora não vejo luz no fim do túnel”, afirma Petrin. “Enquanto isso, continuamos investindo em várias cidades do Brasil e também aqui na região, em Sumaré e Paulínia, por exemplo”, acrescenta.

Desde outubro do ano passado, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) foi assinado entre a empresa e a Prefeitura para que os trabalhos fossem reiniciados, mas tudo ainda precisa de uma aprovação dos promotores, que até agora não veio. Petrin afirma que, entre os últimos dias 25 de dezembro e 1o. de janeiro, o promotor de Urbanismo de Campinas, Valcir Kobori, apresentou aos integrantes da empresa um novo TAC, com diversos itens que não constavam no primeiro documento assinado com o governo municipal e que, na concepção da PDG/Goldfarb, eram inviáveis. Outro encontro aconteceu em fevereiro e a proposta do promotor foi a mesma.

“O Ministério Público exige, por exemplo, que os empreendimentos do Recanto do Parque (Gold China) sejam reduzidos em um terço e que o empreendimento Parque das Folhas (Gold Leucada) seja integralmente cancelado, à semelhança do ocorrido com o Jardins do Horizonte 2 (Gold Espírito Santo), o que entendemos inaceitável. (…) O MP exige que alguns empreendimentos já vendidos, e cujos clientes aguardam as obras, sejam cancelados”, aponta o informe publicado. “Não pretendemos assinar o TAC do MP, só aceitamos o já acertado com a Prefeitura” reforça o diretor.

Ainda segundo Petrin, o MP exigiu um aumento de R$ 10 milhões na contrapartida da PDG/Goldfarb para concordar com a liberação das obras na cidade. A empresa já havia acertado com a Prefeitura uma contrapartida no valor de R$ 14 milhões a serem investidos em obras de interesse social — praças, viário, creches — na região das obras. “Estamos falando em R$ 24 milhões. Os promotores querem que a empresa pague mais pela contrapartida e tenha seus empreendimentos reduzidos. Isso torna o projeto inviável. Já fiz cinco ou seis reuniões com o MP e tentamos um entendimento, mas eles sempre pedem mais e mais detalhes que ferem o bom senso”, argumenta o diretor. “Tão logo o MP analise e concorde com os termos já ajustados entre a Prefeitura e a PDG/Goldfarb, nossos clientes poderão ter a certeza de que suas casas e apartamentos serão entregues”, reforça o informe da empresa.

Petrin informa que 70% das obras do Gold Espírito Santo estão prontas e que tudo já poderia ter sido entregue. Com a paralisação do trabalho ali, se a obra fosse retomada hoje, os compradores ainda teriam que esperar de seis a oito meses para pegar as chaves. No caso do Gold China, o MP pediu para que a empresa deixasse de construir 531 unidades das 1.827 previstas.

Outra questão apontada por Petrin é o condomínio quase concluído na região do Ouro Verde, que está com 360 unidades embargadas desde agosto do ano passado por decisão exclusiva do governo municipal e do qual a empresa está desistindo. “A Prefeitura embargou a obra por causa de uma ocupação que existe há 20 anos e que está localizada na parte de trás do nosso terreno, e não resolve o assunto. Nossa obra é para famílias com renda de três a seis salários mínimos e todas as unidades já estão vendidas. Já tentamos todas formas de acordo, mas nada foi resolvido.”

Fonte: correio.rac

GASTOS DO MINHA CASA MINHA VIDA 'DECOLAM' E QUASE ALCANÇAM 2011.

Nos quatro primeiros meses deste ano, despesas somaram R$ 7 bilhões.Em todo o ano passado, gastos do programa habitacional foram de R$ 7,7 bi.

Os gastos do governo com o Minha Casa Minha Vida, programa habitacional voltado para a população de baixa renda, somaram R$ 7,07 bilhões de janeiro a abril deste ano, um crescimento de 273% sobre o mesmo período do ano passado (R$ 1,89 bilhão), de acordo com números do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão.

A aceleração dos pagamentos do Minha Casa Minha Vida neste ano corresponde à expectativa da Caixa Econômica Federal. No fim de 2011, o vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, lembrou que, naquele ano, houve a transição do Minha Casa Minha Vida 1 para a segunda etapa do programa, lançada em junho.

Com isso, houve um processo de atualização de projetos e de lançamentos do Minha Casa Minha Vida, e a fase de pagamentos do programa tomou corpo apenas a partir do segundo semestre de 2011.

"O Minha Casa Minha Vida tem aquele ciclo normal. Ele está bem robusto. No ano passado, só teve um corpo maior a partir de agosto e setembro. Ele pegou força, ritmo e passou para a etapa de pagamentos (...) O programa começa a decolar. O que está acontecendo no financeiro é o reflexo disso", explicou o subsecretário de Planejamento e Estatísticas Fiscais, Cleber Oliveira, ao G1.

O valor gasto nos quatro primeiros meses deste ano também equivale a cerca de 92% das despesas realizadas em todo ano de 2011 – que foram de R$ 7,7 bilhões. Também representa 65% de todas as despesas do programa entre 2007, quando teve início, e dezembro de 2011 (R$ 10,88 bilhões).

Para todo este ano, o orçamento do programa habitacional Minha Casa Minha Vida é de R$ 11,08 bilhões. Entretanto, segundo informou a Secretaria do Tesouro Nacional, as despesas podem chegar a até R$ 24 bilhões em 2012 – que é o valor dos restos a pagar de 2011 (R$ 12,9 bilhões), mais os recursos aprovados para este ano (R$ 11,08 bilhões).

Minha Casa Minha Vida 2 

Lançada em junho do ano passado, a segunda etapa do programa habitacional do governo tem investimentos totais previstos de R$ 125,7 bilhões, dos quais R$ 72,6 bilhões representam subsídios para a aquisição das moradias pela população de baixa renda, enquanto que outros R$ 53,1 bilhões referem-se aos financiamentos. A meta é contratar, até meados de 2015, dois milhões de unidades habitacionais – das quais 600 mil somente em 2012.

Programa de Aceleração do Crescimento

Impulsionadas justamente pelos gastos do Minha Casa Minha Vida, as despesas do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), que incluem o plano habitacional para a população de baixa renda, subiram 50% nos quatro primeiros meses deste ano, para R$ 11,33 bilhões. Em igual período do ano passado, haviam somado R$ 7,55 bilhões. Para todo este ano, a dotação do PAC é de R$ 42,5 bilhões.

Se por um lado os gastos do Minha Casa Minha Vida estão crescendo, os números do governo mostram que, por outro, as outras despesas do PAC estão caminhando em um ritmo mais lento neste ano. Nos quatro primeiros meses de 2012, as despesas do PAC (excluído o Minha Casa Minha Vida) somaram R$ 4,26 bilhões, um queda de cerca de 25% sobre o mesmo período do ano passado (R$ 5,66 bilhões).

Aumento de investimentos

Aumentar os investimentos é um dos objetivos do governo federal neste ano. No fim de abril, o secretário do Tesouro Nacional, Arno Augustin, informou que as despesas de capital (investimentos), que subiram 16,5% até março, teriam aceleração ao longo deste ano.

"A tendência do ano é de retomada de valores mais fortes no investimento. O Minha Casa Minha Vida é um programa que teve continuidade. Nossa expectativa é que os outros itens do PAC cresçam mais no resto do ano", declarou Augustin.

Fonte: G1.economia

CAIXA CORTA JUROS DA CASA PRÓPRIA.

Quem fechar contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal a partir desta sexta-feira (4) terá direito a taxas de juros mais baixas. A redução nas taxas do crédito imobiliário foi anunciada pelo banco há cerca de dez dias.

Imóveis que custam até R$ 500 mil e financiados dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) terão a taxa reduzida de 10% para 9% ao ano. Clientes da Caixa que tiveram conta-salário no banco pagarão uma taxa mais baixa, de 7,9% ao ano.

No caso de imóveis que custam mais de R$ 500 mil e são financiados fora do SFH, os novos juros vão variar de 9% ao ano (para clientes com conta-salário) a 10% anuais (para os demais). Antes, eram de 11% anuais para todos os clientes.

Quem já tem financiamento com a Caixa não será beneficiado.

Consumidor deve considerar outros custos

Uma simulação feita pela própria Caixa mostra de quanto pode ser a economia do consumidor com a taxa nova.  Considerando-se, por exemplo, um financiamento de 30 anos no valor de R$ 150 mil, pelo SFH, a prestação inicial seria de R$ 1.686,66.
Com uma taxa de 7,9% ao ano, a prestação cairia para R$ 1.443,99, o que representaria uma economia de R$ 242,67, ou de 14,4%. Segundo os cálculos da Caixa, em 30 anos a economia total seria de R$ 43.801,94.
Apesar de o corte parecer interessante, o consumidor deve, antes de assinar contrato, comparar os custos do mesmo financiamento em outros bancos, aconselha a coordenadora institucional da associação de consumidores Proteste, Maira Inês Dolci.
"Dentro do valor da prestação estão incluídos outros custos, de taxas e seguros, por exemplo. O consumidor que já é cliente de outro banco pode aproveitar o momento para negociar e conseguir custos mais baixos", diz.
Na simulação da Caixa, que considerou um consumidor de 38 anos de idade, o seguro de vida custa R$ 35,10 ao mês. A prestação inclui, ainda, uma taxa de administração, de R$ 25, e um seguro de danos físicos ao imóvel (DFI), de R$ 13,77.

Banco dá início a feirão da casa própria

Nesta sexta-feira (4), a Caixa dá início também ao 8º Feirão da Casa Própria em cinco capitais (Belo Horizonte, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e Brasília). Até 10 de junho, o feirão vai passar por outras oito cidades, incluindo São Paulo e Curitiba.
Mais de 430 mil imóveis novos, usados e na planta estarão à venda no evento, segundo a Caixa. O feirão é realizado em parceria com construtoras e imobiliárias.

Banco do Brasil deve anunciar nova redução

Além de cortar os juros no crédito imobiliário, a Caixa promoveu outros dois cortes nos juros nas últimas semanas, que atingiram, entre outras linhas de crédito, o cheque especial e o rotativo do cartão.
Nesta sexta (4), o Banco do Brasil deve anunciar novos cortes nos juros cobrados dos consumidores. A instituição também já promoveu dois cortes.
Além de Caixa e Banco do Brasil, Bradesco, Itaú, Santander, HSBC e Citibank também fizeram reduções recentemente.

Tire suas dúvidas sobre as novas taxas do financiamento de imóveis da Caixa:

• Quem tem direito aos juros mais baixos?
  Segundo a Caixa Econômica Federal, todos os clientes terão direito aos juros mais baixos. Quem já tem conta na instituição ou transferir para lá sua conta-salário, porém, terá redução ainda maior.
• Como faço para ter acesso aos juros mais baixos?
  É preciso ir a uma agência da Caixa. Todo contrato assinado a partir de 04/05/2012 irá vigorar com as novas taxas.
• Quais são as taxas novas?
  Para imóveis de até R$ 500 mil, os juros vão variar de 7,9% ao ano (para clientes da Caixa) a 9% ao ano (para não-clientes). No caso dos imóveis que custam mais de R$ 500 mil, as taxas vão de 9% ao ano (clientes) a 10% anuais (não-clientes).
• Já tenho financiamento imobiliário com a Caixa. Os juros do meu financiamento também vão cair?
  Não. Quem já tem financiamento com o banco não será beneficiado pela redução.
• Estou em processo de negociação de um financiamento com a Caixa. Já enviei meus documentos, mas o financiamento ainda não saiu nem assinei o contrato. Terei direito às novas taxas?
  Sim. Se o contrato for assinado a partir desta sexta (4), sim.
• Tenho financiamento imobiliário em outro banco e gostaria de transferí-lo para a Caixa por meio da portabilidade do crédito. Posso? Preciso pagar alguma taxa pela portabilidade?
  Sim, o financiamento imobiliário pode ser transferido. A portabilidade de crédito é gratuita.

Fonte: uol.economia

ÍTENS BÁSICOS QUE COMPÕEM A AVALIAÇÃO DE UM IMÓVEL.

Preços dos Imóveis

Na prática, o valor de um imóvel é expresso basicamente pela multiplicação de sua área útil pelo preço do metro quadrado definido pelo mercado imobiliário para a região onde ele está situado.
Com mais precisão, chega-se à composição do valor de um imóvel novo pelo custo do terreno e da obra, pela área que ocupa, por sua destinação e por suas qualidades, em que se incluem a localização, a construção, o acabamento e as benfeitorias. A tudo isso se soma, claro, o ganho de quem o construiu e vendeu.
Em geral, o "custo" da área útil (a quantidade de metros quadrados apenas da unidade habitacional, sem contar as áreas comuns, como elevadores, hall social e lazer) é a informação que interessa na hora da compra. Isso apesar de, obviamente, o custo de todos aqueles equipamentos estar incluído "no pacote". Mesmo porque não é possível adquirir um apartamento sem que se leve de quebra para casa também a área comum.

Valor venal e de mercado

Todo imóvel tem um valor venal (valor de venda), definido por tabelas de avaliação das prefeituras elaboradas por engenheiros. É fácil saber o valor venal atribuído a um imóvel: basta olhar, por exemplo, na folha de rosto do carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, em uns municípios; Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, em outros). O valor venal serve de base para o cálculo desse imposto municipal e, no momento da transferência de propriedade, para o cálculo do imposto de transmissão e das taxas e dos ganhos dos cartórios.
O valor venal deveria refletir aquelas características que levam inicialmente à composição do preço, mas em geral não é isso que acontece: o que prevalece na compra e venda de um imóvel é o valor de mercado, que reflete diretamente a realidade --o jogo dinâmico da oferta e da procura, a especulação imobiliária.

Valorização e depreciação.

Passa o tempo, e a casa, o apartamento ou o terreno que eram muito valorizados podem perder o valor por uma série de motivos: o mau uso, a falta de conservação ou o fato de o próprio lugar que ocupam ter sofrido degradação socioeconômica e não mais atrair o interesse das pessoas. É a depreciação.
Ao contrário, outro lugar pode ter sido revitalizado, ou de novos empreendimentos, investimentos privados ou públicos, ou por melhoramentos urbanísticos e arquitetônicos. É a valorização. É um ciclo eterno.

O que compõe o preço

• Localização: uma mesma rua pode ter pontos com características bem diversas e até opostas.
• Construção: o tipo de material empregado na obra e no acabamento ajuda a compor o preço.
• Idade: imóveis mais antigos costumam sofrer uma depreciação maior do que os novos, da mesma maneira que ocorre com os automóveis.
• Benfeitorias: reformas e ampliações projetadas por bons arquitetos que utilizem material de qualidade elevam naturalmente o valor do imóvel, ao contrário, por exemplo, de uma divisória feita sem bom planejamento e com sobras de outras reformas.
• Movimento do mercado: uma área que era cheia de atrativos, tanto econômicos quanto sociais, pode decair aos poucos, por causa da falta de investimentos em melhorias, por não despertar mais o interesse do público, porque a população não se renovou, porque a qualidade dos estabelecimentos que serviam o bairro se deteriorou etc. 
  O movimento de mercado contrário --oferta de qualidade e procura em alta-- e o empenho de grupos ou da comunidade local pode provocar a vitalização ou revitalização de uma localidade.
  A flutuação de preços é típica do mercado imobiliário. Quem trabalha com imóveis, é analista ou investidor no setor vê essa realidade dia a dia. Um bom indicador é o sobe-e-desce do preço médio do metro quadrado residencial e comercial, que ainda não recuperou os valores dos primeiros sete anos da última década.

Fonte: google

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