AS NOVIDADES DA LEI DO INQUILINATO.

A discussão sempre presente sobre inquilinato é a de se saber até que ponto deve o Estado intervir em uma relação privada

A Lei número 12.112, de 9 de dezembro, alterou vários dispositivos da Lei número 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como a "Lei do Inquilinato".
Ainda que essas alterações não tenham ido a ponto de criar um novo regime jurídico para as relações locatícias, elas têm importância tanto para proprietários como para inquilinos, em locações residenciais e comerciais.
A nova lei surgiu do Projeto de Lei número 140, de 2009, do Senado Federal (número 71/07, na Câmara dos Deputados), tendo vários de seus dispositivos vetados pelo presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva.
Os principais objetivos do projeto, que estão parcialmente refletidos no texto promulgado, são os de dar celeridade ao processo de cobrança de aluguéis, acelerando-se o eventual despejo, bem como o de simplificar a relação jurídica entre proprietários e inquilinos, de molde a contribuir para a desobstrução do mercado locatício.
Nesse sentido, constitui uma lei com inspiração modernizadora, que visa a reduzir os "custos de transação" para o mercado imobiliário, aumentando a oferta de imóveis para locação e com isso induzindo a uma baixa dos valores do aluguel.
A realidade futura dirá se as mudanças terão mesmo os efeitos esperados.
Uma alteração importante da lei diz respeito ao cálculo da multa quando o inquilino (em locações residenciais e comerciais) decidir unilateralmente devolver o imóvel durante a vigência do contrato.
Pelo novo artigo 4º da Lei número 8.245/91, agora alterado pela Lei n. 12.112/09, esse direito foi mantido, devendo a multa ser sempre proporcional ao tempo já decorrido de contrato, assunto que era sempre controvertido na redação anterior, ainda que a jurisprudência dominante já tivesse se postado no sentido da mudança agora promovida.
Outra alteração (no artigo 12 da lei anterior) deu ao fiador o direito de se exonerar da fiança quando da morte do inquilino, sua separação de fato ou judicial, seu divórcio ou a dissolução de união estável, desde que o faça dentro de trinta dias a partir do recebimento da comunicação do evento, mantendo-se, entretanto, responsável, pelos 120 dias posteriores ao da sua exoneração.
Nesses casos, no entanto, o locador poderá exigir um novo fiador ou outra garantia, dentre as mencionadas no artigo 37 da Lei número 8.245/91, sob pena de poder solicitar a rescisão do contrato.
As demais alterações se inserem no campo do direito processual, com a declarada intenção de acelerar as ações de despejo e, assim, a retomada de imóveis em casos de inadimplência ou de término do prazo contratual.
As ações de despejo têm o rito ordinário.
Entretanto, a lei prevê a concessão de liminar para a desocupação do imóvel, sem a audiência do inquilino e desde que haja caução equivalente e três meses de aluguel, em uma série de hipóteses.
As mudanças promovidas adicionaram novos casos, entre os quais merecem destaque a falta de apresentação de nova garantia e o término da locação comercial quando tenha havido a manifestação escrita nesse sentido pelo proprietário ou quando o inquilino não se tenha valido das hipóteses de direito de renovação previstas no artigo 51 da Lei número 8.245/91.
O artigo 62 da Lei n. 8.245 sofreu também alterações no sentido de tornar mais rápidas as hipóteses de despejo por falta de pagamento.
Um destaque deve ser feito para o parágrafo único do dispositivo.
Pela redação anterior da norma, o inquilino só poderia se utilizar da faculdade de purgar a mora desde que o fizesse apenas duas vezes nos doze meses anteriores.
A redação nova ampliou esse prazo para vinte e quatro meses, mas reduziu a apenas uma vez a faculdade da purga.
Os artigos 68 e 71 também sofreram modificações para tornar mais claras as normas relativas às ações revisionais, em que merece destaque a inserção dos novos requisitos referentes ao fiador e à prova de sucessão.
Dois pontos devem ser destacados diante da nova lei: a sua oportunidade e a sua aplicabilidade aos contratos atuais.
A discussão sempre presente em matéria de inquilinato é a de se saber até que ponto deve o Estado intervir em uma relação privada como a que regula o uso da propriedade imóvel.
As justificativas para essa intervenção se baseiam na necessidade de "proteção" aos inquilinos contra o direito dos proprietários de rescindir o contrato ao seu término.
Devem-se distinguir as situações de inquilinos de imóveis residenciais, onde os despejos podem assumir tons dramáticos daquelas de locatários comerciais, onde está em jogo a proteção do "ponto" e do "fundo de comércio".
Em ambas as hipóteses, a realidade está mudando.
O incremento do mercado de imóveis residenciais e seu financiamento acabam por reduzir a locação a situação temporária e transitória, onde permanências longas deixam de ser a regra e, assim, a suposta "proteção" pode diminuir.
Por sua vez, a cada dia perde valor a noção de "ponto" em um mundo que se manifesta e contrata via internet, a justificar normas mais amenas e menos protetoras dos "comerciantes".
Aspecto meramente jurídico é o da aplicabilidade imediata da nova lei.
Existe um princípio pelo qual normas de ordem pública são imediatamente aplicáveis, entendendo-se como tais as locatícias.
Portanto, a Lei número 12.112/09 tem aplicação aos contratos em curso.
Por outro lado, em matéria de direito processual, aplicam-se também de imediato as novas regras, a não ser que a fase processual esteja em curso, quando se podem admitir procedimentos concordes com as prescrições anteriores.
Assim, tanto as normas de direito material quanto as processuais têm aplicação imediata.

Fonte: DCI www.deci.com.br