INTERIOR PAULISTA JÁ É O MAIOR POLO DE CONSUMO DO BRASIL

Pela primeira vez na história, Região Metropolitana de São Paulo perde o posto.

Pela primeira vez na história, o Interior do Estado ultrapassou a Região Metropolitana de São Paulo no posto de maior mercado consumidor do País.

Nas cidades interioranas, o poder de compra deve somar este ano R$ 382,3 bilhões - 50,2% do total do Estado, contra R$ 379,1 bilhões (49,8%) da Grande São Paulo.

Especificamente, a Região Metropolitana de Campinas (RMC) está em 7o. lugar entre as que mais consomem no País - e sua participação estadual aumentou: a estimativa é que o total gasto com alimentação, habitação, transporte, saúde, vestuário e educação fique em 7,65% em 2012 na RMC. Há cinco anos, o índice era de 7,37%.

Campinas, porém, caiu no ranking nacional de cidades com o maior potencial consumidor. O município era o 9o. do Brasil onde as pessoas mais compravam em 2007 e deve passar para 12o. agora em 2012.

Os dados são da IPC Marketing, empresa especializada em mapear o potencial de consumo dos lares brasileiros. A consultoria projeta os dados com base nas contas nacionais e na estrutura de gastos da população medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Esses números são cruzados com informações paralelas, de outras fontes de pesquisa.

Tendência

O estudo consolida a tendência de desconcentração do crescimento econômico observada nos últimos cinco anos, com a perda de participação das cidades de grande porte no consumo total das famílias brasileiras, segundo o diretor da empresa responsável pela pesquisa, Marcos Pazzini.

“Na Região Metropolitana de Campinas ocorreu comportamento semelhante à Capital: as empresas se espalharam e migraram para as cidades menores, impulsionando o aumento da renda e ampliando o poder de consumo de quem vive nelas”, explicou Pazzini.

As famílias da classe B, com renda per capita de R$ 2.012 a R$ 6.563, puxaram a alta na região. Em 2007, elas representavam 45,13% do consumo na RMC e em 2012 devem ficar com uma fatia de 56,3%.

O movimento de avanço do Interior paulista não é um caso isolado, de acordo com o diretor. As capitais de todos os Estados têm perdido ao longo dos últimos anos participação no consumo brasileiro.

De fato, dez anos atrás, 36,7% do consumo das famílias estava nas 27 capitais. Em 2007, essa participação caiu para 33,1% e, neste ano, recuou para 32,4%.

Campinas Para o economista Laerte Martins da Associação Comercial e Industrial de Campinas (Acic), o fato de a cidade ter diminuído seu peso no mercado consumidor do Estado não significa que ela não esteja crescendo.

Ao contrário, a cidade tem uma expectativa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) de 8,2% para 2012, bem mais que os 3% estimados para a RMC, segundo o economista.

“Dentro desta perspectiva, Campinas está com um crescimento espetacular do consumo. Dados do Ministério do Trabalho projetam um crescimento de 2,5% do salário médio do campineiro, o que representa um poder de compra maior. O que ocorre é que as cidades menores, como Indaiatuba, Vinhedo e Valinhos, têm um crescimento ainda mais acelerado', disse.

Ritmo de crescimento atrai empresas

É exatamente nos municípios do interior paulista, onde o ritmo de crescimento da renda é maior, que os empresários estão de olho para abrir novos negócios. A construtora Kallas, por exemplo, que sempre atuou no setor residencial, vai estrear no fim 2013 no segmento de shopping centers. E não será na Capital: o local escolhido foram as cidades de Campinas, Santos e Pindamonhangaba. Roberto Gerab, diretor-executivo da empresa, diz que houve dificuldade para encontrar um terreno na Capital, onde o número de shoppings já é grande. “Apareceu uma chance de investirmos em Pindamonhangaba, e ficamos animados com a ideia de sermos os primeiros a oferecer um shopping lá”, contou.

Campinas e região, por outro lado, já têm shoppings - mas são vistos como mercados de ponta e que servem de parâmetro para expansão de marcas e produtos. Por isso mesmo, a rede Lojão 25 de Março, que tem sede em Teresina, no Piauí, deve aportar ainda este ano na cidade, com um investimento de R$ 5 milhões e o objetivo de transformar a loja-piloto numa plataforma para a consquista do País. O diretor de Expansão da empresa, Alécio de Araújo, afirmou que Campinas foi escolhida como “ base de testes” pelo seu alto poder de consumo e perfil de consumidor. A loja-piloto será implantada na Rua 13 de Maio.

Fonte: rac

IMÓVEIS > AINDA SEM SINAL DE BOLHA.

Há dez dias, o Banco Internacional de Compensações (BIS, na sigla em inglês), que funciona como banco central dos bancos centrais, divulgou análise em que adverte para a formação de uma bolha de crédito no Brasil.
Esse diagnóstico foi prontamente desmentido pelo governo Dilma e pelo Banco Central. O argumento central de defesa foi de que o estoque de crédito no Brasil é de apenas 50% do PIB e, mesmo com o forte crescimento dos financiamentos habitacionais (15,3% em 12 meses), a situação do crédito imobiliário no Brasil está longe de configurar perigo de formação de bolha.
Nisso as autoridades do Brasil estão carregadas de razão. Ainda não há sinais de crise no financiamento geral nem com o segmento do crédito imobiliário parecida com a que acontece nos Estados Unidos e em alguns países europeus, especialmente Irlanda e Espanha. O estouro da bolha do subprime, em 2007, nos Estados Unidos ocorreu quando as operações de financiamento hipotecário tinham descarrilhado para práticas condenáveis. Eram comuns os refinanciamentos hipotecários por quatro ou cinco vezes, só para prover dinheiro novo que o devedor poderia queimar no consumo.
Aparentemente, traumatizados pelos maus antecedentes dos Estados Unidos e da Europa, e impressionados com a rápida expansão do crédito no Brasil (crescimento médio de 13% ao ano), os analistas do BIS exageraram nos cuidados.
No entanto, não dá para esconder a disparada da inadimplência (calote) nos créditos para pessoas físicas, que saltaram de 6,4% em maio de 2011 para 8,0% em maio deste ano. E isso indica redução da capacidade das famílias de honrar compromissos financeiros aos padrões de hoje.
O Banco Central não apresenta estatísticas para a inadimplência específica do setor imobiliário, mas algumas avaliações dão conta de que também estão crescendo. E a relativa saturação do mercado pode contribuir, se não por um achatamento dos preços das unidades habitacionais para níveis inferiores ao avanço da inflação, pelo menos para uma redução da velocidade de valorização dos imóveis, situação que pode comprometer a qualidade da garantia (hipoteca).
Um dos fatores que concorrem para isso é o avanço dos preços de mercado por metro quadrado. Outro, a disparada do custo de construção. Em apenas 12 meses (terminados em maio), o custo da mão de obra saltou 11,5%. É, também, fato reconhecido que o Programa Minha Casa, Minha Vida está concorrendo para forte elevação dos preços dos terrenos urbanos. As dificuldades que as construtoras estão enfrentando para entregar os imóveis novos aos preços previamente indicados ilustram o que está ocorrendo.
Um terceiro limitador para a expansão do mercado imobiliário ao ritmo de hoje é o crescimento bem mais baixo da renda familiar, de cerca de 5% ao ano, como apontam os números do IBGE.
Para um financiamento de um apartamento de R$ 300 mil, por exemplo, com entrada de 20% e prazo de amortização de 20 anos, a prestação inicial é superior a R$ 3,1 mil e a renda familiar exigida é de R$ 10,3 mil. Quantas famílias brasileiras poderão enfrentar essas condições, num quadro de desaceleração do PIB?
Fonte: oestadão

ESTOQUE DE IMÓVEL NOVO SOBE QUASE 20% NO PAÍS.

Balanço das dez maiores empresas mostra velocidade de vendas menor no 1º trimestre. 

O estoque de imóveis não vendidos pelas incorporadoras cresceu quase 20% nos três primeiros meses deste ano, reflexo do número recorde de lançamentos nos anos anteriores, associado a uma queda na velocidade das vendas. O cenário acende o sinal de alerta entre as empresas do setor de construção, que revisaram suas projeções de lançamentos para 2012 e estão mais atentas à performance das vendas ao longo dos próximos meses.

De maneira geral, o crescimento de estoques é explicado pelo aumento excessivo da oferta. Em São Paulo, maior mercado do País, foram lançadas cerca de 38 mil unidades ao longo de 2011, repetindo o recorde do ano anterior, de acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), entidade que reúne as empresas do setor, como incorporadoras e imobiliárias.

A esse montante se somam as unidades que começaram a ser construídas entre 2007 e 2009, quando o mercado imobiliário viveu uma explosão de novos projetos, impulsionado pelo avanço da demanda com a melhora da renda da população e da oferta de crédito habitacional.

Por outro lado, o total de unidades vendidas na capital paulista recuou 21,1% de 2010 para 2011. No mesmo período, a velocidade das vendas anual (porcentual de imóveis vendidos diante do estoque total) diminuiu 13 pontos porcentuais. "A economia do País entrou numa situação mais frágil do que a de anos anteriores. Isso criou retração no mercado consumidor, que passou a adiar a decisão de compra do imóvel", explicou João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo Imobiliário da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

"Com a reacomodação entre oferta e demanda, aumentou o total de moradias não vendidas", acrescentou o presidente do Secovi-SP, Cláudio Bernardes. "O mercado imobiliário não é uma fábrica, que pode desligar as máquinas a qualquer momento. Aqui, existe uma inércia no ritmo de produção que levou à formação desse estoque", disse.

Conforme apontam os balanços das dez maiores empresas do País, listadas no Índice Imobiliário da Bolsa de Valores, o valor esperado com a venda das unidades em estoque (imóveis prontos, em obras e recém-lançados) atingiu o montante de R$ 24,8 bilhões no primeiro trimestre de 2012, um crescimento de 19,5% em relação aos R$ 20,7 bilhões registrados no primeiro trimestre de 2011.

No período, o estoque de cinco companhias cresceu acima da média (de 19,5%): HELBOR (138,4%), EVEN (78,1%), ROSSI (29,4%), TECNISA (22,5%) e MRV (22,1%). Por sua vez, PDG Realty ficou com 18%, GAFISA com 16,9% e EZTEC com 14,6%. O estoque da CYRELA ficou praticamente estável (-0,1%) e o da BROOKFIELD teve baixa de 2%.

Sinal amarelo. O maior número de unidades estocadas não é considerado desesperador pelas empresas nem por analistas do mercado, mas acende o sinal amarelo no setor. "As empresas já reduziram o volume de lançamentos, o que é lógico e prudencial. Não há motivo para lançar empreendimentos se o mercado está mais frágil", disse Lima.

De acordo com o especialista, o aumento do total de estoques não é um problema quando a maioria dos imóveis é composta por unidades recém-lançadas ou em fase de obras, que contam com tempo hábil para as vendas. "O drama está nas unidades prontas", que geram custos de manutenção e não contribuem para o fluxo de caixa, explicou. No primeiro trimestre, as unidades prontas variavam de 3% a 12% dos estoques das incorporadoras, sendo que o nível considerado razoável pelo mercado gira em torno de 15%.

Por enquanto, esse cenário afasta a possibilidade de ocorrerem queimas de estoques generalizadas no setor, com promoções e grandes cortes nos preços. Empresas como a EVEN e a CAMARGO CORRÊA Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), por exemplo, utilizaram essas estratégias neste ano, mas são consideradas casos isolados. "Algumas empresas têm ações pontuais de vendas e de marketing. Mas ainda não é uma estratégia de todo o mercado", avalia o analista de construção do Barclays Capital, Guilherme Vilazante.

Em outros casos, as empresas passaram por um aumento porcentual de suas unidades em estoque como estratégia de recomposição, após vendas intensas nos anos anteriores. "Nosso estoque estava baixíssimo e optamos por trabalhar com um volume maior neste ano," explicou o diretor financeiro da construtora mineira MRV, Leonardo Corrêa.

Por sua vez, a HELBOR, que teve expansão de 138% no volume de estoques, a maior do setor no período analisado, atribuiu o fato à concentração de 70% dos lançamentos de 2011 no último trimestre do ano. Segundo o diretor de vendas da empresa, Marcelo Bonanata, a companhia se mantém tranquila e não prevê nenhum saldão de imóveis, mas admite que haverá atenção para a velocidade das vendas.

"Passamos por um momento de euforia nos últimos anos, com lançamentos vendidos rapidamente. Agora estamos voltando ao que era antes, com mais equilíbrio", ponderou Bonanata. "O mercado diminuiu o ímpeto. Agora, temos de prestar atenção", alertou. 

Fonte: estadão-economia&mercado

ALTA DOS IMÓVEIS É FOCO DE PREOCUPAÇÃO, NA AVALIAÇÃO DO "BIS".

Banco alerta para a valorização excessiva dos ativos que, nos países desenvolvidos, foi o estopim da crise 

A expansão do crédito no Brasil tem levado a um boom imobiliário que, segundo o BIS (Banco de Compensações Internacionais), ameaça repetir o cenário de colapso registrado nos últimos anos nos EUA, Irlanda ou Espanha.

A entidade constata que os preços de imóveis no Brasil quase dobraram desde a crise do subprime. Casos como o do Rio de Janeiro, com mais de 100% de aumento, e de São Paulo com incremento de 80% são destacados pelo BIS, além da situação em Pequim e Xangai. Para a entidade, esses valores bateram recordes históricos.

Um dos impactos seria a expansão desproporcional do setor da construção. "O aumento de preços das propriedades leva ao aumento rápido da construção. Esses desequilíbrios precisam ser resolvidos se essas economias querem ter um crescimento sustentável", alertou.

O BIS lembra que, na Europa, o colapso do setor imobiliário escancarou fraquezas estruturais de países. O banco lembra que, na Irlanda, o colapso do setor imobiliário elevou o desemprego de 8,6% em 1997 para 13% em 2007. Na Espanha, passou de 10% para 24%.

Dívida. Outra preocupação decorrente desse cenário de expansão turbinada por crédito é o tamanho dívida doméstica de emergentes. "A porção do PIB que famílias e empresas no Brasil, China e Índia estão alocando para o serviço da dívida está em seu nível mais alto desde o fim dos anos 90", apontou.

"Medidas do custo do serviço da dívida sugerem que níveis altos de dívidas podem ser um problema", indicou o banco. "Nesses mercados emergentes, desequilíbrios parecem estar se construindo", diz. "Em vários casos, preços de imóveis e de outros ativos aumentaram, enquanto o endividamento privado e custos do serviço da dívida aumentaram bem acima da tendência."

A dívida pública dos emergentes é outra fonte de preocupação. "Na superfície, a situação fiscal das economias emergentes parece bem melhor que as economias avançadas", indicou.

"Mas a posição fiscal dos emergentes pode não ser uniformemente saudável como aparenta", alertou o BIS. Um dos motivos é a pressão cada vez maior para aumentar gastos com aposentadorias e saúde.

Mais uma vez, a expansão de créditos está camuflando problemas. Segundo o BIS, as contas de vários países emergentes estão sendo falsamente fortalecidas por booms potencialmente insustentáveis de crédito e ativos.

O BIS não poderia ser mais claro: se a economia dos emergentes perder ainda mais fôlego, esses problemas se transformarão em crise. "Se os recentes sinais de desaceleração da economia persistiram, o horizonte fiscal para as economias emergentes poderia rapidamente escurecer."

Bancos. O BIS ressaltou também que o boom de créditos e de ativos pode estar inflacionando o real valor dos bancos de países emergentes, considerados até agora como imunes à crise.

"Apesar do bom desempenho de bancos nos mercados emergentes, existem dúvidas sobre a base dessa força", alertou o BIS. Assim como ocorreu na Espanha, o temor é de que os bancos tenham um crescimento forte graças aos preços de ativos e de créditos que sofreram um boom.

Fonte:estadão-economia&mercado

IMÓVEIS: FINANCIAR EM 35 ANOS AUMENTA VALOR TOTAL PAGO

Os bancos brasileiros, seguindo o exemplo da Caixa Econômica Federal, começaram a aumentar o prazo para pagamento de empréstimos habitacionais, que era de 30 anos, para 35 anos para todos os tipos de contratos. Segundo analistas, antes de ampliar o tempo da dívida, o mutuário deve fazer contas e avaliar se vale a pena pagar um saldo final muito mais alto em compensação a ter uma parcela menor ou poder dar um valor de entrada mais baixo.

No caso do financiamento de um imóvel novo de R$ 300 mil na cidade de São Paulo, por exemplo, a diferença do valor de entrada para financiar o bem em 30 ou 35 anos chega ser a cerca de R$ 6 mil menor (mantendo o mesmo valor de parcela). Contudo, quem opta pelo financiamento de prazo maior paga R$ 46 mil a mais depois de quitar toda dívida.

"É muito importante que cada um verifique se vale a pena se comprometer com essas parcelas por mais tempo", diz o professor de contabilidade e planejamento tributário da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (Fecap), Amauri Liba.

Segundo Liba, antes de optar por um financiamento maior, o comprador deve pensar em como estará sua situação após 35 anos. "As pessoas se aposentam com 35 anos de serviço no Brasil e o aposentado ganha menos que o funcionário na ativa. É preciso considerar que, ao aumentar em cinco anos a dívida, você pode ter que pagar uma parcela em um período da vida em que sua renda é bem menor", completa.

Segundo o consultor de finanças pessoais Ricardo Borges, os cinco anos "extras" de financiamento propostos pela Caixa podem reduzir o valor da parcela mensal entre 10% e 15%, já que a dívida será diluída por um tempo maior. Mas o mutuário deve considerar que para ganhar esse "desconto" terá que pagar mais 60 parcelas.

"Muitas vezes o comprador acha que os imóveis vão continuar aumentando como ocorreu nos últimos anos e que o valor vai dobrar em um curto período, mas isso não deve ocorrer com a crise internacional e a tendência de estabilização do setor. Então é melhor pensar bem antes de fazer um financiamento por prazo maior", diz Liba.

"O melhor é financiar o menor valor possível, pagando uma entrada alta, para gastar um valor menor com o pagamento de juros", diz Borges.

Veja três simulações para compra de um imóvel novo de R$ 300 mil na Caixa com renda familiar de R$ 5 mil

Cenário 1 (entrada menor e prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 149.257,91
Valor do financiamento - R$ 150.742,07
1ª prestação: R$ 1.434,64
Última prestação: R$ 386,30
Juros efetivos: 8,29% ao ano + Taxa Referencial (TR)
Total pago: R$ 398.555,01 (financiamento) + R$ 149.257,91 (entrada) = R$ 547.812,98

Cenário 2 (entrada maior e prazo de amortização de 30 anos)

Valor da entrada - R$ 155.225,10
Valor do financiamento - R$ 144.474,90
1ª prestação: R$ 1.437,38
Última prestação: R$ 429,83
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 346.561,84 (financiamento) + R$ 155.225,10 (entrada) = R$ 501.786,94

Cenário 3 (entrada igual à dada em 30 anos, mas prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 155.225,10
Valor do financiamento - R$ 144.474,90
1ª prestação: R$ 1.379,93
Última prestação: R$ 372.00
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 383.279,28 (financiamento) + R$ 144.474,90 (entrada) = R$ 527.754,18

Veja três simulações para compra de um imóvel novo de R$ 300 mil na Caixa com renda familiar de R$ 7 mil

Cenário 1 (entrada menor e prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 86.937,74
Valor do financiamento - R$ 213.062,26
1ª prestação: R$ 2.006,03
Última prestação: R$ 535.67
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 554.216,16 (financiamento) + R$ 86.937,74 (entrada) = R$ 641.153,90

Cenário 2 (entrada maior e prazo de amortização de 30 anos)

Valor da entrada - R$ 95.371,91
Valor do financiamento - R$ 204.628,09
1ª prestação: R$ 2.009,90
Última prestação: R$ 597.20
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 482.082,85 (financiamento) + R$ 95.371,91 (entrada) = R$ 577.454,76

Cenário 3 (entrada igual à dada em 30 anos, mas prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 95.371,91
Valor do financiamento - R$ 204.628,09
1ª prestação: R$ 1.928,70
Última prestação: R$ 515.46
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TRTotal pago: R$ 533.148,84 (financiamento) + R$ 95.371,91 (entrada)= R$ 628.520,75

Veja três simulações para compra de um imóvel novo de R$ 300 mil na Caixa com renda familiar de R$ 9 mil

Cenário 1 (entrada menor e prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 30.000,00
Valor do financiamento - R$ 270.000,00
1ª prestação: R$ 2.528,07
Última prestação: R$ 672.15
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 696.429,76 (financiamento) + R$ 30.000,00 (entrada) = R$ 726.429,76

Cenário 2 (entrada maior e prazo de amortização de 30 anos)

Valor da entrada - R$ 35.518,71
Valor do financiamento - R$ 264.481,29
1ª prestação: R$ 2.582,42
Última prestação: R$ 764.57
Juros efetivos: 8,29% ao ano+ TR
Total pago: R$ 617.496,07 (financiamento) + R$ 35.518,71 (entrada) = R$ 653.014,78

Cenário 3 (entrada igual à dada em 30 anos, mas prazo de amortização de 35 anos)

Valor da entrada - R$ 35.518,71
Valor do financiamento - R$ 264.481,29
1ª prestação: R$ 2.477,47
Última prestação: R$ 658.92
Juros efetivos: 8,29% ao ano + TR
Total pago: R$ 682.545,33 (financiamento) + R$ 35.518,71 (entrada) = R$ 718.064,04


Fonte: economia.terra

MERCADO IMOBILIÁRIO VIVE BOLHA OU ‘CALO’?

Há mais de ano discute-se a formação de uma bolha imobiliária no Brasil. Boa parte dos argumentos que podem confirmar ou não essa bolha já são amplamente conhecidos, mas a dúvida persiste.

Uma definição amplamente utilizada para bolha é uma situação de preços descolados dos fundamentos. O debate e a falta de uma resposta única surgem porque o problema é justamente como medir corretamente os fundamentos. Qual o valor justo de um ativo? No caso dos imóveis no Brasil, o problema é ainda mais grave, porque as estatísticas confiáveis do setor são assustadoramente escassas.

Para auxiliar o acompanhamento do mercado, a Fipe lançou há pouco mais de um ano o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados. São cerca de 150 mil anúncios válidos por mês para medir a variação do preço do metro quadrado em 7 regiões do país, coletados na internet. É fato que o preço anunciado não é o mesmo do que o transacionado, mas é bastante razoável assumir que, ao menos no médio e no longo prazo, esses valores têm a mesma tendência. Além disso, é muito difícil observar com precisão preços dos imóveis. A informalidade e a (falta de) estrutura de boa parte das imobiliárias impedem a coleta sistematizada dessas informações. Os bancos, por sua vez, mantêm registros fidedignos dos imóveis financiados, mas atendem apenas uma parcela do mercado (cerca de 50% das vendas) e utilizam, muitas vezes, os valores de avaliações e não necessariamente o preço acordado entre compradores e vendedores. Em suma: não existe uma fonte de dados perfeita.

Cabe também mencionar que a iniciativa do FipeZap não é inédita. Há outras experiências com índices de preços de oferta, como o Home Asking Price Index, da Inglaterra, e o FotoCasa, da Espanha. Este último, aliás, detectou o estouro da bolha espanhola antes do índice oficial, porque os preços anunciados estão disponíveis aos institutos de pesquisa meses antes do registro oficial das transações.

Os anúncios têm também outra grande vantagem: permitem o acompanhamento do preço para novos aluguéis. Utilizando esta fonte de dados, podemos medir a rentabilidade de se investir em imóveis, obtida por uma pessoa que escolhe comprar um imóvel e alugá-lo ao invés de investir em outro ativo. Essa taxa permite inferir se o preço dos imóveis está alto ou baixo, já que compara o preço de venda do ativo (o imóvel) com o retorno financeiro que ele propicia.

Se a rentabilidade do aluguel fosse alta (20% ao ano, por exemplo) as pessoas prefeririam comprar imóveis e alugá-los a terceiros ao invés de aplicar o dinheiro em títulos do governo. Por outro lado, se a rentabilidade do aluguel fosse baixa, como 1% ao ano, as pessoas prefeririam vender seus imóveis, aplicar o dinheiro e viver em imóveis alugados. Se a rentabilidade do aluguel for baixa, trata-se provavelmente de uma situação de preços de venda inflados - a temida bolha.

Em São Paulo, a taxa de rentabilidade do aluguel corresponde a aproximadamente 6% ao ano, segundo os dados do FipeZap. Muitos especialistas em finanças comparam esse número com a taxa Selic ou com a poupança e concluem que vivemos uma bolha. A suspeita é reforçada ainda mais se considerarmos que essa taxa vem caindo desde 2008, quando era de 9%, o que significa que o preço para venda aumentou mais do que o do aluguel. O problema com essa análise é que ela compara coisas diferentes: um rendimento real (que despreza a inflação) com um rendimento nominal. Para ilustrar isso, imaginemos o seguinte: o leitor compra um imóvel hoje e espera apenas que ele mantenha seu valor real ao longo dos próximos anos (o preço subirá de acordo com a inflação). O aluguel desse imóvel também seria reajustado de acordo com a inflação, pois os contratos costumam ser indexados. Assim, o aluguel seria um rendimento real. Para compará-lo com outros rendimentos, teríamos que considerar o rendimento real e não o nominal.

O gráfico abaixo compara a rentabilidade do aluguel com a taxa de juros média dos financiamentos imobiliários descontada a expectativa de inflação futura, desde janeiro de 2008. É notável como a tendência das duas curvas é a mesma, apesar dos juros serem mais voláteis. 

O gráfico mostra duas coisas. Primeiro, reforça o argumento de que o aumento nos preços de venda dos imóveis dos anos recentes se deve principalmente a novas condições, muito mais favoráveis, de crédito. Segundo, que atualmente há um descolamento de cerca de 1% ao ano entre os juros reais para financiamento imobiliário e a taxa do aluguel. Para que os pontos finais das duas linhas voltem a se encontrar, há três possibilidades: uma queda no preço de venda dos imóveis de cerca de 15%, um aumento nos preços do aluguel de cerca de 18% ou, ainda, uma queda nos juros reais do financiamento imobiliário de algo perto de 1%. Cabe a ressalva de que a taxa de juros utilizada como referência é, provavelmente, maior do que a taxa média efetivamente praticada no mercado, porque diz respeito aos financiamentos que têm os maiores juros.
De todo modo, os dados mostram que para responder se vivemos ou não uma bolha imobiliária, precisamos responder na verdade se as condições atuais de crédito imobiliário são sustentáveis. Se não forem, então uma correção um pouco mais forte nos preços pode surgir no momento em que o crédito se deteriorar. Se forem, no pior dos casos estamos em uma situação de preços de imóveis um pouco acima do seu valor fundamental. Chamar essa situação de bolha pode então ser um exagero alarmista, esse sim sem fundamentos. Seria um caso mais simples, não de uma bolha - talvez apenas um ‘calo’.


Fonte: economia.estadão

CAIXA REDUZ JUROS E AMPLIA PRAZO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS.

Prazo passa de 30 para 35 anos em operações com recursos de poupança. Anúncio foi feito nesta terça-feira (5) em Brasília.

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou nesta terça-feira (5) nova redução de taxa de juros para financiamento de imóveis e ampliação, de 30 para 35 anos, no prazo máximo para esse tipo de operação, feito com recursos da poupança.
As medidas começam a vigorar a partir da próxima segunda-feira (11) e só valem para novos financiamentos. De acordo com vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o prazo de 35 anos é o maior já praticado no país.
Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa cai de 9% para 8,85% para todos os clientes. Dependendo do grau de relacionamento com a Caixa, a taxa pode chegar a 7,8%.
Fora do SFH, a taxa de juros, que é de 10% ao ano, cai para 9,9% a partir de segunda-feira, para todos os clientes. Dependendo do relacionamento que a pessoa tenha com o banco, ela pode chegar a 8,9% ao ano.
Em todos os casos citados, não está incluída a Taxa Referencial (TR).
FGTS
Duarte disse que a Caixa estuda estender as mudanças também para financiamentos de imóveis construídos com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Isso, porém, depende de autorização do Conselho Curador do fundo.
O prazo de até 35 anos e as novas taxas de juros valem, portanto, apenas para clientes com renda familiar superior a R$ 5,4 mil mensais e que financiem imóveis construídos com recursos da poupança, de qualquer valor.
Clientes com renda de até R$ 5,4 mil e que financiem imóveis de até R$ 170 mil podem optar pela operação dentro das regras do FGTS, que possui taxas de juros mais atrativas - hoje elas são de, em média, 5,3% ao ano.
Simulação
A Caixa fez uma simulação das vantagens com as medidas anunciadas nesta terça-feira. Para uma pessoa com renda familiar de R$ 10 mil, o limite de financiamento sobe de R$ 267 mil para R$ 280 mil. Se for cliente do banco, esse valor chega a R$ 303 mil.
O cliente ainda pode optar por reduzir o valor da prestação do financiamento. Para uma operação de R$ 267 mil, a prestação cai de R$ 3 mil para até R$ 2.604 mil.
“Com essas mudanças, nos esperamos que as pessoas tenham condições de comprar um imóvel melhor do que aquele que comprariam com as regras atuais. Ou o mesmo imóvel, pagando uma prestação menor”, disse Duarte.
Segundo ele, entre 3% a 4% do valor total do crédito habitacional está financiado dentro do prazo máximo em vigor hoje, de 30 anos. O prazo médio é atualmente um pouco superior a 20 anos.
Duarte informou que, nos primeiros cinco meses do ano, a Caixa financiou R$ 36,66 bilhões dentro de sua carteira de imóveis, valor 46% maior que o registrado em igual período do ano passado (R$ 25,06). Para 2012, a estimativa do banco é que o valor financiado chegue a até R$ 100 bilhões, contra R$ 80 bilhões de 2011.
Construtoras
A Caixa também anunciou redução da taxa de juros para financiamento destinado a construtoras, para produção de habitações, com recursos da poupança. E a ampliação do prazo de financiamento, de 24 para 36 meses.
Segundo o banco, a taxa de juros dentro do programa Plano Empresa da Construção Civil, que hoje é de 11,5% ao ano, vai ser reduzida a 10,3% a partir de segunda-feira para todos os clientes. Se a empresa tiver relacionamento com a Caixa, essa taxa pode chegar a 9%.

Fonte: g1.com.br