SAIBA AS PRINCIPAIS MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO PARA IMÓVEIS RESIDENCIAIS.

Agora é para valer. As novas regras para o aluguel de imóveis passam a vigorar, a partir do dia 25 de janeiro, para antigos ou novos contratos. Mas o que de fato muda com as alterações na Lei do Inquilinato? Uma das principais mudanças é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. De acordo com o advogado Hamilton Quirino, a ação só poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. Com a mudança, o gerente jurídico da Apsa, Giovani Oliveira, acredita que o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de quatro meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado. Mas, de acordo com Oliveira, o código favorece as duas partes.
- As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mal pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar. A nova lei deve favorecer a oferta para locação, estimulando o setor imobiliário a diminuir o valor de mercado do aluguel - diz o advogado.
Fiador poderá desistir de seu compromisso
No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.
- Essas novas regras deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído. A antiga lei era complicada e muitas vezes os benefícios desses aluguéis não compensavam a dor de cabeça que vinha junto - explica o gerente jurídico de locações do Secovi Rio, Antônio Paulo Monnerat.
Multa rescisória proporcional ao período restante do contrato
A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Um exemplo: se o prazo for de 30 meses, com multa rescisória de três meses de aluguel e o inquilino sai depois de 18 meses, ele deve pagar multa correspondente aos 12 meses restantes, isto é, de 1,2 mês de aluguel. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

Fonte: oglobo

PROJETO DO SENADO TORNA GRATUITO REGISTRO DE IMÓVEIS PARA POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA.

A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) poderá votar logo após o recesso parlamentar substitutivo à Proposta de Emenda à Constituição (PEC) que garante às pessoas comprovadamente pobres a gratuidade do registro da escritura pública ou título equivalente de propriedade do imóvel destinado à residência da família, quando único.
A proposta original (PEC 55/05), de autoria do ex-senador José Maranhão (PMDB-PB), prevê acréscimo de novo inciso ao artigo 5º da Constituição Federal, para prever o benefício. O atual dispositivo garante aos reconhecidamente pobres apenas a gratuidade no registro civil de nascimento e na certidão de óbito.
Segundo José Maranhão, um dos mais sérios obstáculos à transação de imóveis e, portanto, ao acesso à moradia, "é a onerosidade do registro dominial", devido ao elevado custo do registro imobiliário no Brasil. Lembra ainda que esse custo traz, como consequências, outros problemas, como a dificuldade em obter financiamento bancário.
"Os bancos não liberam empréstimos, linhas de crédito ou financiamentos se não receberem, em contrapartida, garantia idônea - que, no caso de aquisição de imóveis, consiste no respectivo título aquisitório. Noutra ponta, a ausência de registro importa percalços diversos de ordem sucessória, caso o proprietário faleça sem haver transcrito o título de compra e venda no cartório do registro de imóveis", lembrou o ex-senador, ao justificar a necessidade da PEC.
Apesar de elogiar a iniciativa da proposta, o relator na CCJ, senador Eduardo Azeredo (PSDB-MG), apresentou substitutivo para corrigir o que ele entende ser um vício de iniciativa da PEC. É que, segundo explica, o artigo 22 da Constituição prevê que compete privativamente à União legislar sobre registros públicos. Explica, então, Azeredo, que o ideal é promover a alteração no artigo 236 do Ato das Disposições Constitucionais transitórias (ADCT), que prevê que "lei federal (Lei 10.169/00) estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro".
Conforme o substitutivo proposto por Azeredo, o artigo 236 do ADCT passa a ser acrescido do seguinte inciso: "nos estados que instituírem fundos compensatórios, serão gratuitos, em proveito dos reconhecidamente pobres, assim definidos segundo requisitos específicos e objetivos estabelecidos em lei federal, a lavratura e o registro da escritura pública ou título equivalente do imóvel destinado à residência da família, quando único, facultado à lei estadual a fixação de valor-limite para os imóveis beneficiados".
Em seu parecer, Azeredo também observa que a regulação da gratuidade em questão deverá ser feita por lei ordinária, de "forma a assegurar a plena constitucionalidade da inovação".

Fonte: uol noticias

AUMENTO DA OFERTA DE CRÉDITO GARANTE A REALIZAÇÃO DO FAMOSO SONHO DA CASA PRÓPRIA.

O fantasma da crise financeira global foi se dissipando, ao mesmo tempo em que o mercado imobiliário era inundado por crédito novo. Resultado: tem muita gente conseguindo, finalmente, realizar o famoso sonho de trocar o aluguel pela casa própria. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), foram 310 mil imóveis financiados só com recursos da poupança no país no ano passado - aproximadamente 12% deles estão no Rio.
Para quem está planejando a aquisição da casa própria em 2010, os analistas do setor lembram que é preciso estar atento aos fatores de valorização de um imóvel, como transporte, comércio, serviços e até mesmo aos índices de violência da região. O comprador precisa considerar que, provavelmente, não vai morar no mesmo local a vida toda:
- Hoje, as pessoas se mudam com mais facilidade. Casam-se, separam-se, trocam de cidade, de país. E, se um dia, for necessário vender o imóvel, o dono precisa recuperar o dinheiro investido. Muita gente se apaixona por um imóvel, pelo tamanho, pela planta, mas não avalia seu potencial de valorização - afirma o planejador financeiro Ricardo Kenji, professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi).
Para quem vai comprar a crédito, o ideal, segundo os especialistas, é dar pelo menos 30% a 40% do valor do imóvel como entrada. O prazo máximo recomendado é de 15 anos. Mesmo com as condições atuais - mais vantajosas - é importante lembrar que, quanto menores a quantia e o prazo do financiamento, menores também os gastos com juros. As taxas variam bastante de banco para banco, por isso, deve-se ir a campo pesquisar a instituição que ofereça a melhor opção.
Além do valor da entrada, há outros gastos ligados à compra da casa própria, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Normalmente, o comprador paga mais cerca de 5% a 10% do valor do imóvel. Além disso, devem ser levados em conta gastos com obras e decoração. Se o apartamento for novo, há instalações a serem feitas, como vidro para box e aquecedor de água, entre outros. Se for usado, pode ser preciso fazer reforma. Em ambos os casos, o custo pode superar 10% do valor do imóvel.

Fonte: oglobo

BOOM IMOBILIÁRIO AGRAVA ENCHENTE EM SÃO PAULO.

As mortes e as perdas materiais causadas pelas avalanches de água na cidade têm algum grande culpado? Seria "são Pedro", que protagonizou o terceiro mês de dezembro mais chuvoso desde 1943, ou os governos, que permitiram a ocupação desordenada da cidade?
O ritmo de impermeabilização de São Paulo dá uma boa pista. Na última década, ele cresceu mais de 50%. A linha escolhida pelas diferentes gestões, segundo especialistas, é a mais cara: remediar em vez de prevenir.
"A verticalização da cidade é muito grande. Esse é um grande problema, apesar de que também está chovendo muito em São Paulo", diz Augusto Pereira Filho, especialista em ciências atmosféricas da USP.
O cenário descrito pelo pesquisador é real, ele ocorreu na última virada de ano. Pelo radar, era possível detectar nuvens ao redor da região metropolitana de São Paulo com 10 km de altura. No mesmo instante, na tarde do dia 1º, as nuvens sobre a metrópole chegavam aos 18 km de altura. O que indica muita água no céu.
Onde antes havia terra, grama ou árvore agora há cimento e asfalto. Isso cria calor. Ou seja, sem construções que realmente aumentem as áreas verdes da capital, a própria cidade vai continuar turbinando as chuvas que se formam sobre ela. E, neste ano, o El Niño, naturalmente, tem feito sua parte.
Chuva forte e concentrada é alto risco na certa. A água, por causa do solo muito impermeável, não chega aos lençóis freáticos. O sistema de drenagem, dimensionado para um volume de águas menor, é ineficiente. O processo termina nos alagamentos constantes.
O prefeito Gilberto Kassab (DEM) está certo quando diz que chove muito. Mas o grande volume de água é fruto da ocupação urbana caótica, permitida por ele e seus antecessores.
Drenagem
A prefeitura vai contratar nos próximos meses um plano diretor de drenagem. A ideia é mapear a situação de toda a cidade em relação à capacidade de drenagem (galerias, bocas de lobo, piscinões), volume histórico de chuvas e impermeabilização. O plano deve ficar pronto em três anos.
O objetivo é deve apontar, por exemplo, que uma determinada região está no limite de impermeabilização e que precisará de obras como piscinões ou de mais parques.
Será a primeira vez que um projeto desses é feito na cidade. A região metropolitana já conta com um plano de macrodrenagem desde a década de 1980, mas o diagnóstico vale apenas para as grandes bacias hidrográficas e não aborda a questão do sistema de microdrenagem.
Outra medida apontada é a criação de parques lineares, que recuperam as várzeas dos rios e podem ser usados como área de lazer no restante do ano. O governo diz que há sete parques lineares prontos e 20 em obras. Segundo Eduardo Jorge, secretário do Verde e Meio Ambiente, eles ajudarão a evitar a criação de novas áreas críticas para enchentes.

Fonte: folhaonline

DISPUTA POR IMÓVEL COMERCIAL CRESCERÁ EM GRANDES CENTROS.

A falta de espaços para a construção de novas torres de escritórios de alto padrão em São Paulo e no Rio de Janeiro promete um 2010 concorrido para a busca de imóveis comerciais nos dois maiores centros comerciais do País. É o que apontam as consultorias CB Richard Ellis e Colliers International. De olho neste vácuo, negócios de compra e venda de empreendimentos já existentes ou em construção se aquecem, assim como os projetos de empreendimentos comerciais de pequeno porte, que agregam conjuntos e salas comerciais.

Em São Paulo, a previsão de entrega de empreendimentos comerciais de pequeno porte, que agregam conjuntos e salas comerciais, está entre 110 mil e 140 mil metros quadrados de empreendimentos, apontam as consultorias. "Há conjuntos pequenos a serem entregues, mais de 50% do total previsto para o ano, que não atendem empresas de médio e grande e porte. Essas empresas continuarão tendo dificuldade em encontrar imóveis", diz André Strumpf, gerente de escritórios da Colliers International.
A CB Richard Ellis estima que neste ano, em São Paulo, a entrega seja de 110 mil m², em média, ou inferior, o que significa 30% menos que em 2009. "O boom de lançamentos, anunciados nos últimos dois anos, deve ficar prontos em 2012 e 2013", prevê Adriano Sartori, diretor da área de locação da CB Richard Ellis.
Este cenário aquece as negociações de compra e venda de edifícios prontos ou já lançados. De acordo com dados da CBRE, existem hoje na cidade de São Paulo 11,4 milhões m² de escritórios, do médio ao alto padrão (de salas comerciais e consultórios aos sofisticados imóveis triple A).
Negócios como a venda do edifício onde fica o Banco Real da Avenida Paulista, em São Paulo, confirmado pelo grupo Santander, despontam em um mercado carente de novos espaços. Localizado em uma região em que o metro quadrado de um terreno pode custar de R$ 12 mil a R$ 15 mil, a venda do imóvel é um negócio milionário: são mais de 7 mil metros quadrados de terreno, com 36.523 metros quadrados de área útil e 71.390 metros quadrados de área construída. Outras negociações fechadas no final do ano passado foram a venda da segunda torre do Ventura Corporate Towers, pela Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI) para a BTS Participações e Investimentos, no Rio de Janeiro e, em São Paulo, a aquisição do edifício Torre Nações Unidas, em São Paulo, por R$ 148,5 milhões, feita pela BR Properties, empresa da GP Investments que comercializa, administra e aluga propriedades comerciais, e de um projeto da Brookfield, ainda em construção, em uma das áreas mais cobiçadas pelo segmento, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, também em São Paulo.
"Em 2009, o mercado de venda foi muito forte, até superior ao ano anterior, por que a crise favoreceu este mercado. A rentabilidade chegou a 11%, 12%; atualmente, os royalties estão entre 10 e 11%", comentou o diretor da CBRE.
Segundo ele, a tipologia dos imóveis foi ampla e as transações foram favorecidas por conta da flexibilidade dos proprietários. "Nós vendemos de tudo: prédios prontos, vazios, alugados, em projeto, em construção. Vários investidores, como fundos de pensão, fizeram captações e entraram com o bolso cheio e aproveitaram a flexibilidade de alguns proprietários", declarou ele.
Vacância
As estimativas dão conta que em 2009, a cidade de São Paulo tenha registrado incremento entre 160 e 172 mil m² de novas áreas de escritórios, com a entrega de cinco empreendimentos, tais como as torres International Plaza II, no Itaim, e o do edifício-sede do Grupo Santander, na Vila Olímpia. "O mercado cresceu 50 mil m² e absorveu 49 mil m². A absorção líquida positiva mostra que o mercado absorveu mais espaços do que entregou", analisa o diretor da CBRE.
A taxa de vacância subiu de 4,6% para 5,3% no período, refletindo uma elevação na disponibilidade de imóveis. A estimativa de estoque de vacância no fim de 2009 atingiu 1,4 milhão de m². "Uma variação de 5% a 11% nas taxas de vacância é saudável. Nesse intervalo, há um equilíbrio na negociação de aluguéis entre locatário e proprietário", explica André Strumpf, para quem o mercado voltou a ficar mais equilibrado no segundo semestre. "Hoje você já sente uma prévia de 2010, que será bom, mas continuará com poucas ofertas", diz.
No Rio de Janeiro, a previsão é de que a taxa de vacância tenha encerrado 2009 em 3,1%, com absorção líquida positiva em torno de 99 mil m². Até setembro, as pesquisas feitas na cidade apontavam uma queda vertiginosa na vacância por espaços corporativos de alto padrão. "Há uma dificuldade geográfica na cidade, que concentra as áreas comerciais no centro e na zona sul, que não tem mais áreas para novos espaços", analisa Adriano Sartori.

Fonte: DCI

O QUE MUDOU NA LEI DO INQUILINATO.

A lei trouxe mais algumas hipóteses em que o juiz poderá conceder a liminar para desocupação do imóvel em 15 dias

As relações de locações são alguns dos temas mais importantes no direito brasileiro. No último dia 9 de dezembro, o presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, sancionou a Lei n. 12.112, regulamentação que altera a Lei n. 8.245/91, a qual trata dos aspectos jurídicos da locação de imóveis urbanos. A lei sancionada por Lula deverá entrar em vigor no dia 25 de janeiro de 2010 e tem como objetivo aperfeiçoar as regras e procedimentos referentes à locação. Analisando as alterações, podemos tratar como relevante a possibilidade do fiador, constituído como garantidor do contrato de locação, se desobrigar da fiança dentro de um determinado prazo, ficando responsável pela locação pelo período de 120 dias após o comunicado feito ao locador.
Para explicar melhor esta mudança, podemos trabalhar, por exemplo, com um caso que envolva a separação conjugal do inquilino, onde ele se separa da esposa(o) ou companheira(o), ocorrendo a substituição da locação na pessoa do cônjuge que permanecer na residência, sendo que essa substituição deverá ser comunicada ao locador e ao fiador. Assim, o fiador do contrato de locação residencial poderá pedir ao dono do imóvel sua liberação da obrigação, dentro do prazo de 30 dias em que o mesmo receber o comunicado da separação do inquilino. Feita a notificação ao locador, o fiador permanecerá responsável por eventuais pagamentos pelo prazo dos 120 dias após tal notificação. A Lei n. 8.245/91 não esclarecia que a substituição do inquilino pelo cônjuge que permanecer no imóvel seria apenas da locação residencial, tornado isso claro a partir dessa alteração. Ou seja, na locação não residencial o inquilino não poderá exercer essa prerrogativa.
Da mesma forma, quando terminar o prazo do contrato e a locação passar a vigorar por prazo indeterminado, o fiador poderá dela se exonerar, sendo que o mesmo deverá notificar o locador de sua intenção de desvinculação, permanecendo responsável pela garantia concedida ainda pelo prazo de 120 dias após a efetiva notificação do locador. Lembrando que a lei já previa que quaisquer das garantias da locação se estendem até a efetiva desocupação do imóvel, sendo que a nova lei esclareceu que tais garantias se estendem ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Evidente que nos dois casos o locador poderá exigir do inquilino que este apresente novo fiador ou outra modalidade de garantia prevista na lei, sob pena de desfazimento da locação. A prerrogativa de liberação da fiança poderá fazer com que as pessoas procuradas por locatários a fim de funcionarem como fiadores, garantidores dos contratos de locação, aceitem tal encargo com mais facilidade, pois sabem que a partir da nova lei poderão se exonerar, se desobrigar da fiança quando o contrato se prorrogar por prazo indeterminado ou quando houver substituição do inquilino por seu ex-cônjuge. Isso porque, o contrato, decorrido o prazo estabelecido, pode se prorrogar por prazo indeterminado por disposição legal e o fiador ficava atrelado ao mesmo durante todo o tempo em que o inquilino permanecesse no imóvel.
Em contrapartida a essa prerrogativa, que visa facilitar a aceitação da concessão de fiança locatícia e facilitar a desobrigação do fiador e a fim de evitar que o locador permanecesse desprotegido, caso o inquilino não apresente nova garantia após a exoneração do fiador, a lei estabeleceu um mecanismo facilitador da concessão de despejo liminar em caso de falta de pagamento do aluguel. Ou seja, caso a locação tenha sido contratada sem garantia, ou em caso de extinção da mesma, ou ainda quando o fiador tenha pedido sua exoneração e o inquilino deixe de pagar o aluguel, o locador poderá pedir o despejo do mesmo e o juiz poderá concedê-lo liminarmente, conforme prevê o novo inciso IX, do § 1º do artigo 59, da Lei 8.245/91.
A nova lei trouxe mais algumas hipóteses em que o juiz poderá conceder a liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, já no início da ação de despejo. São elas: (I) necessidade de realização de reparos urgentes no imóvel determinadas pelo poder público que não possam ser executadas com a permanência do inquilino ou ele se recuse a consenti-las; (II) quando encerrado o prazo da notificação para que o locatário apresente nova garantia locatícia; (III) quando encerrado o prazo do contrato de locação não residencial, desde que tenha sido proposta a ação de despejo dentro do prazo de 30 dias do termo do contrato ou da notificação comunicando a intenção de retomada pelo locador; (IV) na falta de pagamento do aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer garantia por não ter sido contratada ou no caso de exoneração da fiança.
Todas essas novas hipóteses de concessão liminar de despejo, ou seja, já no início da ação de despejo ou a qualquer momento que o juiz assim entender visam acelerar o andamento das ações de despejo e punir os maus inquilinos com a retomada imediata do imóvel. Com isso as regras ficam mais claras estabelecendo em que situações o locador poderá pedir e o juiz conceder a desocupação do imóvel dentro de um prazo de 15 (quinze) dias. Acelerando a desocupação pelos maus inquilinos o imóvel poderá ser colocado no mercado para nova locação. Com a maior possibilidade de celeridade do processamento das ações de despejo a lei visou incentivar a negociação entre locador e locatário, uma vez que no judiciário o inquilino não será favorecido com a demora no andamento da ação. Foram trazidas outras pequenas alterações na lei, mas que basicamente visam a redução de prazos e valores com intenção de acelerar o processo de desocupação pelo locatário.

Fonte: DCI

FINANCIAMENTO DE IMÓVEL COM RECURSOS DE FGTS E POUPANÇA DEVE AUMENTAR EM 25% EM 2010.

O setor da construção civil deverá ser um dos motores da economia em 2010, devendo superar a marca de um milhão de unidades, tanto para famílias de baixa renda, quanto de classe média. O número representa um crescimento de 25% sobre o total de moradias financiadas em 2009. A projeção é da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip) e considera as duas principais fontes de recursos da habitação, que são o FGTS e a poupança.

Segundo a entidade, as operações com recursos da poupança vão crescer 50%, atingindo R$ 45 bilhões, com mais de 400 mil unidades financiadas. Com orçamento de R$ 24 bilhões para habitação, tudo indica que o FGTS também vai superar as 400 mil moradias contratadas no ano passado.
De acordo com a reportagem de Geralda Doca da edição desta segunda-feira do Globo, este mês, a Abecip divulgará o balanço de 2009, mas a expectativa é que tenham sido financiadas pela poupança 310 mil unidades, num total de R$ 32 bilhões.
Os recursos - destinados a imóveis novos e usados, para todas as classes de renda - são 70% superiores aos cerca de R$ 40,5 bilhões liberados pelas duas fontes em 2009 - menos de R$ 23 bilhões da poupança e R$ 18 bilhões do FGTS.

Fonte: o globo